刚需持续托底 10月上海二手房成交量创近六年新高

21世纪经济报道记者 唐韶葵

刚过去的10月，上海楼市交出一份韧性十足的“银十”成绩单。

二手房的市场表现相比新房活跃。据网上房地产数据，10月上海二手房（含商业、车位）网签量达到了24653套（其中二手纯住宅约2.2万套），环比上涨10.9%，同比大涨33%，创下近六年同期新高。

其中，2026年10月31日周六，单日网签达到1505套，成为当月第4个成交量破千的日子。

与此同时，二手房库存也有积极变化。房东心态发生调整，挂牌量出现回落。上海中原地产数据显示，10月底，全市二手房挂牌量为28.15万套，相比9月底的29万套有所回落，处于近一年的低位。上海链家研究院的数据显示，当前上海房源平均成交周期为78.1天，为近三年低位。

“量增价稳”原因何在？

房源成交周期的缩短，是近期买卖双方都有的感受。吴明（化名）位于闵行莘庄的一套三居室，挂牌一个多月后，于10月底成交。他说，相比行情高点，这套房的挂牌价降了300万元。最近一个多月来，中介一共带看45组客户，最终只有一组给出报价，他顺势成交。“能感觉到市场稍微暖一点，看房的人多起来了。”吴明卖掉这套自住十余年的房子，目的是置换新房。

在上海中原地产分析师卢文曦看来，这类案例正是置换链路打通带来的积极信号。他分析，本轮“银十”回暖的核心推手，是“沪八条”贴息、置换补贴等政策落地，打通了普通家庭“卖旧买新”的置换链条；成交量先行抬升，也会慢慢带动价格企稳。

城市更新、城中村改造持续释放动迁安置需求，可以看作是上海10月二手房成交量创新高的另一个原因。今年上海推进“两旧一村”、扩大房票安置范围后，不少动迁家庭不再等待安置房，而是选择拿着货币补偿或者房票直接选购商品房、二手房，形成稳定的新增购买力。

比如，静安区柳营路板块（128街坊）作为内环内重点旧改片区，今年启动征收，不少居民在10月中旬拿到房票或货币补偿后入市选房，这批购房者大多偏好中外环之间200万元至300万元的“老破小”房源。不过卢文曦强调，动迁需求是长线、分散释放的支撑，并不是10月成交冲高的主因。

除了拆迁户释放需求之外，其他买家入市信心也在逐渐增强。在上海租房4年、花了20多万元的王孟（化名）透露自己刚在普陀区买房，“卖家着急用钱，房子挂牌价比两年前买入价低了100多万元。”王孟称，不想再继续租房住了，并且这套位于普陀区的房源属于“捡漏”，卖家愿意低价转手的一个原因也在于自己贷款能快速办下来。“买了就心安了，后续哪怕再跌也算是正常市场价。”王孟说。

二手房流速加快，中介业务员对此感受更强烈。一名在市区工作的中介业务员表示，其最近负责的中环靠近外环的一个小区内的房源，按照700万元至800万元/套的市场价，成交周期明显缩短了。

放到全年维度看，上海二手房走出了“前高后稳”的节奏。今年3月—5月是上海二手房成交高峰，分别网签31216套、28742套、28023套。6月之后，前期集中释放的需求放缓，市场没有继续冲高，转而在高位平稳运行。今年6月至9月，上海二手房网签25108套、23078套、23137套、23581套。10月虽然工作日较少，但仍成交24653套，较9月增加千套左右，需求进入平稳释放的状态。

58安居客研究院院长张波表示，10月58安居客平台线上咨询量环比上涨46.5%，留电咨询客户数量增长53.3%，购房意向热度明显上升。但他同时提醒，当前只是市场底盘修复，还谈不上全面反转。

刚需继续托底

市场在修复，二手房价也确实站到了拐点。国家统计局9月70城房价数据显示，上海二手住宅价格环比上涨0.5%，涨幅领跑70城；同比上涨0.8%，是70个大中城市里唯一同比由跌转涨的城市。

究其原因，得益于政策的助力与买家的托举。

“目前上海不管是市区还是郊区，只要不是特别冷门的板块和区域，成交量大部分是有所回升的。”前述中介门店人员表示。

上海链家研究院数据显示，从成交结构来看，10月刚性需求持续放量，外环外、低于300万元、两房户型的房源成交占比上涨，“老破小”房源成交占比维持在33%。

刚需持续入市，使得上海二手房源成交总价仍然较低。从中原地产统计的数据来看，2026年1月—10月，上海成交套数同比涨幅最高的30个二手小区，成交房源总价以200万左右为主。排第一的是曹杨三村（兰岭园），成交套数从去年的11套增至现在的155套；排第二的是文叶新苑，平均成交总价不足100万元；排第三的是和家欣苑B区，总价200万元左右。

卢文曦指出，“沪八条”有几条政策助推了一部分观望的刚需客户入场：非沪籍外环内购房社保年限缩到1年，外环外基本不限套数；家庭公积金首套贷款上限从160万元提到240万元；五年期以上利率为2.6%。

有业内人士认为，上海二手房“止跌回稳”的信号已明确。卢文曦则预期四季度上海二手房成交有望维持高位，并会继续刺激置换需求，持续托举年末新房行情。

近期上海新房市场开始出现推盘即售罄的局面，不少新房项目认购率走高，触发积分摇号。比如，普陀内环旁的苏河晏首开仅84套房源，7.5小时认购率便突破255%，超过130%的积分触发线，成为10月上海内环内又一个积分盘。

数据显示，10月这批触发积分的热门新盘，主力集中在700万元—1200万元总价段，是本轮积分盘的主流；外环外400万元至500万元的刚改盘也有少量触发积分。

卢文曦指出，“沪八条”里的购房贴息政策打通了“卖旧买新”置换链条，二手市场购买力持续活跃之下，置换客源也会涌向新房市场。

上海中原地产数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积45.9万平方米，环比减少2.3%，同比上涨15.3%。当月，不少七八百万元价位的新盘加码产品配置，对标千万级项目标准，吸引改善群体入场。不过，这股热度能否延续，仍有待后续成交数据检验。