海南官宣继续实施现房销售，多家房企已跑通全流程，业内：在途项目多，短期供需态势不变

来源：每日经济新闻

海南可能是对现房销售细则最不陌生的省份。

11月6日，海南省多部门联合发布《关于贯彻落实＜关于完善商品住房销售制度的通知＞的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，促进海南省房地产市场高质量发展。

值得注意的是，早在6年多前（2020年3月8日起），海南已经全域实行现房销售。

“海南有不少房地产调控举措走在全国前列。”海南省房地产业协会副会长、秘书长王路在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）采访时表示：“在现房销售规定出台之前，还有2017年陆续规定商品住宅全装修销售，停止批准100平方米以下新建商品住房建设等，以及2018年4月22日起执行的全域限购等。”

“为城市更新配建商品住宅留出通道”

在完善商品住房现房销售管理层面，此次《通知》规定：2026年8月28日（含，下同）后新出让土地的商品住房项目，继续实行现房销售。2020年3月8日（含，下同）至2026年8月28日期间出让土地的商品住房项目，现房销售条件等按原有政策规定执行。2020年3月8日前出让土地的商品住房项目，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。

此外，严格现房销售条件，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，将现房销售方案和有关证明等报项目所在市县住房城乡建设部门备案。推动房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售，全面推行“交房即交证”。

实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法少量收取定金，原则上不得高于房屋总价5%。

中指研究院指出，《通知》中对于“预售”的规定主要指向城市更新配建商品住宅等情形，新出让和2026年8月28日前未取工规证项目均执行新预售管理。这也是海南与其余21城的关键差异，为城市更新配建商品住宅留出通道，沿用此前预售制度安排（2024年11月海南发布《关于进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》琼建房〔2024〕275号，其中明确市县政府批准并经省级主管部门备案的城市更新项目，配建商品住房的，可继续办理商品房预售许可），此次明确“市县政府批准的城市更新项目，配建商品住房的，可继续按预售制度执行”，取消了“经省级主管部门备案”的前置条件、只保留市县政府批准，进一步放宽审批口径。

但其预售条件进行相应调整，本次政策明确“2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目，可实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”，这里主要指城市更新配建的商品住宅项目，预售施行新预售条件；同时，针对2026年8月28日前未取工规证的预售项目，要求原则上执行新预售条件，未设定过渡期。

供给侧制度重构

“此次新政是供给侧制度重构，不是需求端放水。在销售流速放缓，预期仍较弱、存量时代来临、文旅需求被周边省市分流的情况下，由于在途项目非常多，短期供需态势不会改变。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“海南本地购买力有限，主要依靠外来购买力，但近年来海南人口净流入不及预期，与广东、浙江等省份相比差距明显。净流入人口中相当一部分是旅游、康养、跨境贸易从业者，实际转化为购房需求的比例有限。限购政策除了海口略松动外，全省限购仍非常严格，导致购买力难以支撑市场。政策短期对房价的直接刺激有限，但可能会改变价格结构”。

此外，海南此次适当放开了户型要求——“满足多样化住房需求，本《通知》印发后开工建设的商品住房项目可建设小于100平方米户型，但原则上不得低于80平方米。”

中指研究院指出，与2024年琼建房〔2024〕275号相比，主要变化在于：适用范围由“新供地的住宅小区项目”扩大为“本《通知》印发后开工建设的商品住房项目”；取消了“不超过总面积的15%”的比例上限，不再按面积占比限量，这一调整有助于降低购房总价门槛，更好承接海南刚需、人才等居住需求。

海南现房销售已执行6年

王路回忆，2017年海南全省新建商品住宅成交备案规模大约2100万平方米，经过严格调控，叠加2021年开始的房地产行业整体调整，目前的市场规模在700万平方米左右。尽管在2023年左右市场经历过一轮反弹，但随后再次进入调整筑底阶段。

海南省统计局网站显示，2025年，全省新建商品房销售面积1015.42万平方米，增长8.2%；销售额1548.85亿元，增长9.9%。

“海南市场整体以大三亚区域为第一梯队，面向全国的购买力，目前市场表现仍然比较良好；海口作为第二梯队，作为拥有300万人口的省会城市，刚性需求和首次改善需求都在，整体表现不温不火；澄迈、东方等城市由于工业产值占比较高，经济基本面不错，但市场以存量的次新房为主。”王路分析，“从企业端来看，近年来其实参与了三亚市场开发的如华润、保利、万科、中海、大华等头部房企和民企，表现可圈可点，这些房企大多已经跑通了现房销售条件下的全流程，特别是保利、华润、招商蛇口等，海南区域的销售贡献和利润表现较为突出。”

“一方面得益于这些企业重仓的大三亚板块，客户质量较高，保利和华润今年在海南应该有望实现过百亿元的销售额；另一方面，从拿地成本和销售价格来讲，利润率有保障。此外，大部分高端购买力在海南买房以一次性付款为主，所以企业的回款周期也很快。”王路表示。

李宇嘉则认为：“新政后，预计开发商拿地意愿进一步下降，土地供应可能继续缩量。同时，头部集中加速，央国企凭借资金优势继续重仓核心地块。需求端，海口强化省会城市集聚能力，限购略松绑，未来楼市交易量有望企稳；三亚限购依然非常严格，主要看文旅需求的热度。当然，中国只有一个三亚，市场需求潜力巨大，新政在中期内控制供给，二手房成交有望活跃。”