区域再收缩，多家房企集体对组织架构“动刀”

21世纪经济报道记者 吴抒颖

土地投资进一步聚焦，房企再度收缩区域。

近日，碧桂园开启了新一轮组织架构调整，再度将原有的10个区域整合为“6大区域+1个直管资产单元”的7个经营单位，与此同时，碧桂园总部撤销营销管理部并同步设置客研产品中心，将营销、产品合并为同一经营单位。

在此之前，新城控股也于2026年10月宣布撤销地产开发事业部的区域平台，改为总部、项目两级直管，并新设资产管理专属业务单元，推动大资管战略落地。

不仅是中型房企在年末进行组织架构调整，头部房企新一轮组织架构“动刀”也在路上。

招商蛇口拟将原有五大城市群下24个城市公司整合为18个，这也意味着招商蛇口在取消区域公司之后，再度将城市公司进行“缩圈”。不过，截至目前，招商蛇口这一行动还在酝酿之中，尚未正式公告落地。

房企加快缩小管理半径，本质原因是目前房企的投资普遍聚焦。碧桂园、新城控股这类房企已经基本没有新增土地投资，目前的经营单位主要面向“保交房”等收尾工作，而招商蛇口也明确土地投资仅聚焦核心“10城”，再度收缩城市公司布局也合乎逻辑。

随着房地产市场土地投资逻辑改变，房企的管理思维也在同步改变。过去，房企充分授权予区域公司、城市公司，在投资上更追求跑马圈地；现在，房企则全盘统筹资源，将资金合理调配到具有投资价值的区域。

碧桂园再调整

碧桂园此番组织架构调整，并不令市场意外。

近年来，碧桂园在年初或者年末均会进行相应的调整，调整的路径大同小异，均为聚焦区域合并。

碧桂园最新的变化是将区域数量缩减为6个，其中西北与西南合并为西部区域，华中与东南合并为中部区域，北方与豫晋合并为北方区域，广州与江中合并为粤桂区域，韶关、清远整体并入粤海区域，惠州与深圳资产划入惠深直管资产单元，广清区域撤销。

广清区域曾经是碧桂园旗下业务贡献最多的区域公司之一，也是碧桂园发家的区域。2009年，碧桂园广清区域成立，聚焦广州、清远和韶关三座城市，2012年，广清区域成为碧桂园旗下第一个突破百亿元销售额的区域。在碧桂园最高光的2020年，碧桂园广清区域销售额超过380亿元。

撤销广清区域，意味着碧桂园一个时代的翻篇。与此同时，碧桂园广清区域总裁丁杰也被免去该职务，但保留控股集团副总裁、建科集团总裁职责。

区域缩圈的同时，碧桂园总部也进一步优化组织架构。碧桂园总部新设客研产品中心，原项目经营中心更名为项目开发中心，裁撤营销管理部，形成资产管理、客研产品、项目开发、财务资金、法务、综合管理“六大中心”。

在这轮变动中，营销管理部“消失”是一个非常值得关注的信号。

一位了解碧桂园的市场人士告诉21世纪经济报道记者，从碧桂园自身的情况来看，目前在售项目已经大幅减少，营销的力度不大，营销管理部存在的作用较弱。但从另一个角度考虑，不仅是碧桂园，其实房企在“现售制”新政后也在进一步思考营销的作用，未来房企更靠产品打动顾客而非以前的“看沙盘卖房”，将产品和营销合并在一个部门，符合未来的管理趋势。

碧桂园方面回应21世纪经济报道记者称，此次组织架构变动是为贯彻集团长期发展战略，适配业务转型新阶段发展要求，深化资源协同联动，持续推进组织精益提效，保障集团长期稳健经营。

房企新抉择

近年来，房企进行组织架构调整的路径趋于相似。

碧桂园之外，还有多家房企也在同步进行组织架构调整，目的均为缩小管理半径，进一步聚焦核心城市，维持稳健经营。

以龙头房企招商蛇口为例，招商蛇口自从2024年以来就不断对区域公司进行合并调整，直至取消。2024年初，招商蛇口宣布将原有七大区域整合为五大区域；2025年6月，招商蛇口全面取消区域公司层级，开发业务改为“集团—城市公司”两级直管，精简中间多层审批链条。

近期即将进行的调整如若落地，招商蛇口将进一步压缩城市公司的平台数量，形成五大城市群格局。一位了解招商蛇口的人士告诉21世纪经济报道记者，招商蛇口目前投资高度集中于北上广深以及核心二线城市，被合并的城市公司已经基本没有项目了，未来还存在进一步压缩城市公司的可能。

此前，招商蛇口管理层曾公开表示，招商蛇口的投资策略是顺应市场变化而调整销售、投资、开发的链条，此外也将坚持聚焦核心、量入为出、以销定投的策略，在行业筑底企稳时间段更偏向稳中求进。

招商蛇口管理层还强调，优质地块成为各家房企激烈竞争的目标是目前行业自然现象，但招商蛇口有自己的投资纪律，并不是对核心城市的核心地段不计代价争取。“房地产市场还没有到全面复苏的节点，手上有现金能够拿到好地。”

以此看来，招商蛇口在土地投资上虽然高度聚焦核心城市，但对于竞争烈度高的地块反而保持审慎，这也意味着招商蛇口的城市公司未来可能管理的项目数量会进一步减少。

可供对比的数据是，今年前三季度，招商蛇口新增土地储备217.49万平方米，支付权益地价364.56亿元，与去年同期的超过430亿元相比，有大幅的缩减。

从全国的土地投资情况来看，房企的投资额仍在同比下降。

中指研究院发布数据显示，2026年前10个月，100家典型样本企业的拿地总量同比仍保持下降。其中货值、金额、建面分别为15698.0亿元、7499.2亿元、6918.7万平方米，同比分别下降19.3%、27.4%和8.4%，拿地金额为近五年同期次低、略高于2024年同期，建面则为近五年同期最低。

随着房企投资减少，投资高度聚焦，预计今年还将有更多的房企加入组织架构调整的阵营。这是房企顺应市场所作出的改变，也是未来房地产行业的趋势，“大而全”不再是房企关注的焦点，“小而精”才是未来追求的目标。