回迁房网签拉高一手成交量，上周东莞楼市热度回落

来源：南方+

中原地产研究院最新监测数据显示，上周（11月2日至8日）东莞一手住宅网签量在回迁房集中网签的拉动下环比上升，二手住宅成交量则小幅回落。剔除回迁房因素后，一手真实成交已回落至淡季水平，市场整体观望情绪依然浓厚。

上周东莞商品房网签套数733套，环比上涨50%；其中住宅网签281套，环比上涨30%，网签面积3.33万平方米，环比上涨37%。网签量回升的直接推力来自万科中天世纪水岸回迁房的集中网签。中原地产研究院明确指出，剔除这一因素后，上周住宅网签仅为163套，回落至淡季水平。价格方面，本周一手住宅网签均价20102元/平方米，环比下跌2%。

与一手市场的“表面回暖”形成对照，二手住宅成交量小幅收缩。上周二手住宅网签762套，环比下跌4%，但网签量仍为一手网签量的2.7倍；网签均价11710元/平方米，环比下跌2%，价格下探至年内低位。这一格局延续了年内东莞楼市“二手强于一手”的结构性特征，也反映出二手房价格持续调整对购房者预期形成的压制。

从需求端先行指标来看，市场热度并未随网签数据的短期波动而实质改善。上周客户来访环比下降5%，认购环比下降10%，两项指标均处于年内低位。中原地产研究院分析认为，宏观大环境低迷叠加二手房价格持续下探，抬升了客户的看跌预期；同时大部分在售项目缺少实质性优惠，短期观望情绪难以明显缓解。

供给端本周则有明显放量。全市住宅供应364套，供应面积3.98万平方米，环比分别上升148%和176%。新增供应集中于保利紫云（272套，96—128平方米三至四房）和紫悦府（92套，103—117平方米四房）两个项目。在需求端认购走弱的背景下，供应的阶段性集中释放可能进一步加大后续项目的去化压力。

政策层面，东莞住建局近日印发《东莞市住房发展“十五五”规划》，为中期市场提供了明确的供给框架。规划提出未来五年批准销售新建商品住房10万套，推动库存去化周期回归12至18个月的合理区间，指向“市场+保障”双轨并行的长期方向。业内人士指出，年度2万套左右的新增商品住房供给规模，在需求端未出现趋势性回升之前，意味着存量竞争与项目分化仍将是市场的主线。

撰文：艾帅