深圳前10月二手房成交创六年同期新高，新房加速去库存

来源：南方+

今年以来，随着深圳房地产调控政策的持续优化放宽，市场预期稳步修复，一二手房市场协同回暖，交出了一份亮眼的成绩单。

据深圳贝壳研究院最新监测数据显示，2026年1—10月，深圳楼市（含住宅、商业、办公及其他各类用途物业）累计成交已突破10万套。其中，二手房成交量达到58535套，同比增长4.2%，创下近六年来的同期新高；新房住宅成交29713套，超过同期供应量21874套，供求比降至0.74，新房进入加速去库存阶段。总体来看，随着前期楼市优化政策逐步落地，政策效应正加快转化为真实购房需求。

二手房重回主导

二手房成交走势，历来是观察深圳楼市的重要指标。回顾今年前10个月的市场表现，在全市超10万套的总成交中，二手房以58535套的体量占据了近六成份额，市场活跃度高于新房。

拉长周期来看，深圳楼市的一二手成交格局经历过多轮演变。2015—2020年，深圳二手房长期占据成交大头，其中2015年、2016年二手房成交占比一度高达65.6%和70.5%，2018—2020年也保持着超五成的领先比例。随着2021年二手房参考价机制出台后，二手流通一度放缓，市场格局出现短暂反转，2021—2022年新房成为成交主力，直至2023年一二手成交体量重新接近持平。

2024年成为重要转折点。当年深圳二手房成交放量至64497套，占比重回59.6%，存量房重新确立了市场主导地位；2025年二手房成交68200套，占比55.2%；2026年前10个月，这一格局继续巩固。

值得注意的是，和十年前的存量行情不同，本轮存量主导主要由自住、置换需求支撑。今年以来，深圳在信贷、税费、限购等维度的政策优化，切实降低了刚需和换房群体的交易成本，畅通了置换链条。交易重心全面转向流通效率、房源性价比与配套成熟度，市场逻辑已经发生深刻变化。

成熟大盘领跑成交榜

当购房者优先考量居住、通勤、教育等实际需求，哪些二手楼盘最受欢迎？深圳贝壳研究院公布的前10个月深圳二手房成交量TOP20楼盘榜单，反映出清晰的置业偏好。

监测数据显示，今年前10个月，宝安区桃源居以271套成交量稳居全市首位；龙华区壹成中心和龙岗区信义金御半山紧随其后，分列全市第二、第三名。此外，罗湖渔民村、龙岗第五园以及罗湖百仕达花园等也跻身榜单前列。

从榜单不难看出，上榜小区大多是配套落地成熟、房源供给充足的大盘，二手流通基础扎实。诸如桃源居、壹成中心、益田村、梅林一村等大型社区，常年挂牌房源充足，户型涵盖面广，价格透明；同时，社区内部的商业、学校及周边地铁配套均已成熟运转，“所见即所得”的确定性高度契合当下买家的务实心态。

从行政区分布看，TOP20楼盘在福田、南山、龙岗各有4个，宝安、罗湖各有3个，龙华占2席，需求释放相对分散。其中，龙岗信义金御半山、第五园、桂芳园、中海康城花园，宝安桃源居、拾悦城、领航城，龙华壹成中心、水榭春天，依托地铁和总价优势，承接大量刚需、首改需求；福田益田村、梅林一村、皇御苑、园岭新村，罗湖渔民村、百仕达花园、益田御龙华府，凭借中心区配套与教育资源保持稳定流通；南山桃源村、香山里、华润城润玺、华润城润府上榜，则体现改善群体对核心优质物业的持续需求。

新房加快去库存

二手房持续放量的同时，新房市场的供求关系、市场角色也在调整。从近年走势看，深圳新房住宅成交连续两年小幅回落。究其原因，一方面，深圳居住用地供应收缩，叠加预售、现售规则调整，项目开发入市周期拉长，年度新增预售房源减少，约束了新房成交的增长空间；另一方面，购房者更加看重交付确定性、配套成熟度和议价空间，不少自住、置换需求流向二手房，市场逐步形成“二手优先、新房托底”的结构。即便部分片区仍有存量货盘可售，受新增供给不足、需求分流叠加影响，新房成交难以重现此前放量行情。

从供求数据看，新房住宅进入加速去库存阶段。据深圳贝壳研究院报告，2026年1—10月，全市新房住宅供应21874套，成交29713套，供求比0.74，较去年同期0.94继续收窄，当期成交大于新增供应。

从分区表现看，龙华是今年新房供应主力，1—10月新增供应7462套，居全市首位，新盘集中入市带动成交6310套，属于“供得多、卖得多”的模式；宝安则走出另一条路径，当期新增供应仅2541套，成交达6937套，位居全市第一，成交主要依靠前期积压存量货盘持续去化。

此外，龙岗、光明供需匹配度相对较好，刚需群体可选新项目与存量房源充足；南山、福田、罗湖建成度高，新增住宅供应有限，成交规模平稳；坪山、盐田、深汕特别合作区供应和成交体量相对偏小。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，深圳新房不是统一的一盘棋，不同区域走量逻辑不一样：有的片区依靠持续上新拉动成交，有的片区依托存量老盘消化，还有的片区长期供货偏紧、上新节奏较慢。她建议购房者结合自身需求和片区供货节奏看房，优先匹配适合自身条件的房源。

撰文：蔡攀攀