深圳炒房客真的要哭了：银行以官方参考价发放贷款，3成首付变5成？

深圳楼市真的“变天”了！

即昨日深圳发布二手房参考价后，事情进一步发酵，今天各大中介平台的挂牌价群体“消失”、“暂无数据”，引发刷屏。

而刚刚，深圳市房地产中介协会也发声：中介应敦促业主合理调整委托放盘价格。

更值得注意的是银行放贷，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。而目前深圳二手房挂牌价，普遍较发布的成交参考价高。媒体更报道参考价相当于“打7折”。

假设成交1000万的房子，参考价为700万，原本首付3成的话，贷款只能490万(7成)，购房者实际需要支付510万，相当于5成首付。

炒房客要哭了!

连夜屏蔽高挂盘价房源

2月8日，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称“《通知》”），首次公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”。

所谓的“二手住宅成交价格参考机制”，就是在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。

有市场人士在新政出来后，以网红盘华润城润府为例，称该楼盘的实际成交价已经达到18万/㎡左右，而深圳住建局对该楼盘一期、二期、三期的二手房指导价均为13.2万/㎡。更有部分业主在看到新政后质疑，“（主管部门）制定的楼盘指导价格脱离市场实际”。

对于市场上的质疑，有接近深圳住建局的不愿具名人士告诉记者，参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实际成交，银行放款等综合测定。“并不是像外界所说的那样，住建局的二手房成交参考价还停留在2019年的价格水平。其中，有六成左右的楼盘参考价基本上与网签价一致。”

对此，今天起，就有中介开始行动，贝壳系(贝壳网、链家网)纷纷屏蔽高挂盘价，但房源户型、面积等其他信息仍可查看。

以罗湖区东深小区为例，官方发布的该小区二手房参考价为61100元/平方米。昨日，中证君查阅贝壳网显示的参考均价为83106元/平方米，去年12月成交的一套二手房价格为69331元/平方米。

目前售价数据均被屏蔽，且最近成交的数据也消失了。对此，公司有关人士表示是“系统升级”。

同样屏蔽价格的还有中原地产。

有的中介网站页面显示“服务器出错”。如在乐有家网站搜索深圳二手房楼盘，页面提示“服务器出错”，其他城市可正常显示。有的中介平台则直接下架了多个房源。

深房中协发布提示

新政正在持续发酵中！

今日午间，深圳市房地产中介协会发布提示称，日前，深圳发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。

各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

提供住房信息发布服务的互联网平台，应依法履行广告发布者责任，对房源信息发布的合规性予以核查，并定期核实更新。对违规发布房源信息的，及时采取删除(屏蔽)相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对房屋本身确凿信息之外的相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

为什么要引导二手房价格?

显然，如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳的，因为这会造成一二手房价格“倒挂”，购买力会去炒新房，新盘“个位数”中签率的情况继续上演，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就容易失控。近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的。

新房销售，出现价格“倒挂”现象。中介、自媒体、业主抱团，一起让周围二手房价格“涨起来”。这样，新房价格出现洼地，购买力就向新房走，这就形成了新房和二手房价轮回涨价的情况，削弱调控的预期效果。

对此，很难有解决的办法。毕竟，深圳楼市太特殊了。全市140多个楼市片区，除去不卖自住的和限售的，实际挂牌出售的量是很有限的。如果一个片区所有卖家抱团集体涨价，或在中介和自媒体的做局下，暴力拉升，这个片区的价格很容易就被抬起来。

2019年底中粮凤凰里、恒裕槟城业主“暴力拉升”二手房价的现象就是如此。深圳楼市中，若卖方联合起来“坐地起价”，买家也没办法。所以，此前深圳楼市不得不启动限价，但这样做并不能彻底解决问题。

所以，深圳提出建立二手住房成交参考价格发布机制。根据《通知》，建立二手住房成交参考价格发布机制是通过价格信息透明、理性交易，达到“引导”的目的，即引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

商业银行将根据成交参考价格

发放二手房贷款!影响有多大?

那么此次新政究竟有多厉害？

位于光明的龙光玖龙台项目，贝壳最近的一次成交在2021年1月23日，成交单价为82895元/平方米，而官方的指导价格为51900元/平方米;再如，南山的中海阳光玫瑰园，其成交均价在14万元/平方米左右，而官方指导价则为10.6万元/平方米。

如果银行的评估价格系统参照官方的指导价格，会产生什么样的影响?

“参考价如何影响房价和成交，关键要看银行评贷的跟进情况。”南山区一位中介门店负责人称，目前参考价和门店挂盘价相比普遍打了7折，如果后续银行按照参考价评估贷款，首付会大大提高。

举个例子，福田某盘实际成交价1000万，成交参考价800万，首付五成，原本可以贷500万，首付准备500万即可，新政后只能贷400万，首付就要准备出600万，如果筹不出这100万，就只能放弃或者买总价更低的房子。需求被迫减少了。

招商证券首席分析师张夏老师在朋友圈分析称，买卖家价格预期太大，如果再加上放贷按照参考价格，实际首付比例大幅提升，深圳二手房要被速冻了。

比如，成交价已经25万一平的楼盘，参考价11万6只有成交价的不到一半，就按一半来计算，新政后如果要买一套总价4000万的房子，银行评估价只有2000万。

三成首付名额，只能贷1400万，实出首付2600万，相当于首付6.5成;

五成首付名额，只能贷1000万，实出首付3000万，相当于7.5成;

七成首付名额，直能贷600万，实出首付3400万，相当于8.5成。

炒房客真要哭了！

不过也有分析称，新政首先要看能落实的程度，如果落不到实处，一切都是白搭，如果银行能全面配合落实到位，影响力会非常大。

深圳工商银行一负责人士则坦言，目前不太好评估政策的影响，有待跟进细则落地执行，另一方面，他也明确表示，“住建局有提及后续定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布全市二手住宅成交参考价格，这至少明确表示，二手房价格调控并非说着玩儿。若能落地，可以引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。”

本文作者：21财闻汇