2021年9月，碧桂园服务接连发出公告，拟以100亿元收购富力物业、以33亿元收购“物业第一股”彩生活的部分核心资产邻里乐，大手笔并购业界瞩目，新增合约面积更是“一骑绝尘”。

而就在上半年，碧桂园服务刚以54.32亿元将蓝光嘉宝收入囊中，三笔并购代价总计187.32亿元，令碧桂园服务成为物业行业全年最大的“并购王”。

碧桂园服务的大肆收购只是行业的一个切面。中指研究院统计发现，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业，交易金额约362.5亿元创新高，相比2020全年交易总额大幅增长约243%，且大额交易多发，并购主体以上市企业为主。

克而瑞物管研究院通过对市场公开披露信息监测发现，加上非上市物企的收并购，2021年物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元，这个数值是2020年的四倍。

分析并购热潮可以发现，不同于以往“大鱼吃小鱼”的传统逻辑，2021年物业行业的并购“大鱼吃大鱼”频繁发生，除了上述碧桂园的三笔收购案，宣布上市前的龙湖智慧服务也相继收购亿达物业全部股权、收购楷林商务服务、收购美好幸福物业、向九龙仓集团收购其旗下中国内地部分物管企业100%股权等。

万物云也在积极扩围，相继收购三盛集团旗下的伯恩物业，并以换股方式招揽阳光城旗下物业公司阳光智博，其中，伯恩物业是福建地区规模最大的物业企业之一，管理面积超过7000万平方米。

克而瑞物管认为，“大鱼吃大鱼”现象的出现，主要是由于2021年受地产融资政策收紧的影响，现金流极度紧张的房企为缓解流动性压力，选择出售旗下物企，由此引发行业多项重大收并购。

“民企资金链空前紧张之下，不得不出售资产偿债。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“相比土地和在建商品房项目，估值高、有‘现金流奶牛’之称的物业，正是最佳的出售对象。”

蓝光嘉宝、富力物业、彩生活邻里乐、三盛旗下伯恩物业、阳光城旗下阳光智博都是典型的“售出物业救开发主业”的案例。

据不完全统计，碧桂园服务、合景悠活、万物云2021年并购面积超过1亿平方米。

但这种情况下的大规模收并购并不是良性循环，正如万物云CEO朱保全所说的那样，“过去两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行，大家就把‘未来’给卖了。”

朱保全认为，高额的收并购其实会带来隐忧。“今天的物业行业买卖价格很高，动辄几十亿上百亿，但是这些钱，某种意义上并没有流到业主，而是在股东之间在进行转账。”

“如果在资本对赌之下，我的公司卖给你，买我的人一定会谈未来几年的经营利润率。对于我来说，一定是赚钱是第一位的，在这个时候，我有可能就会能省则省，但是这恰恰是对整个资产最严重的践踏。”朱保全说。

近期以来，物业管理行业的并购市场开始转冷，不仅表现为当前并购数量减少，也表现为并购定价趋于理性。

中指研究院数据显示，2021年物业并购标的估值水平在7.45倍到26.9倍之间，相比2020年的平均估值水平下降约20%。

“并购市场的降温晚于二级市场估值的下降，但降温仍是趋势。”中信证券指出，物业并购市场的降温是对盲目追求物业管理权行为的警示。

以上来源：21世纪经济报道 孔海丽