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此前，物企曾一度成为港股炙手可热的重要板块。
在企业端，大量内地物企赴港上市，从2017年末的5家，急剧发展到2021年末的54家，平均每年上市12家。
在业绩端，受益于增值服务开拓和物管规模增长，财报业绩高速增长，营收利润翻倍者不在少数，连续多次超出资本市场预期，板块关注度持续提升。
物企通过上市募集来的资金进行大规模收并购，再次助推业绩上涨，从而形成正向循环。
但这种资本热烈追逐的态势正在逐渐减弱。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，“港股资本市场物企板块热度下降，背后的原因主要是港股市场流动性收缩，行业风口已过，房地产母公司信用事件影响，以及部分上市物企业绩增长不及市场预期等有关。”
两个明显的案例是，去年已经递表的两家中型物企均主动放弃上市，一是富力物业以100亿元的价格委身于碧桂园服务，最终放弃上市；二是阳光城旗下物业公司阳光智博在递表后也放弃上市，选择以换股的方式与万物云达成战略合作。
如今来看，这种及时放弃上市，靠拢头部物企的策略不失为明智之举。阳光城、富力地产在随后都出现了严重的债务危机，若物业子公司仍坚持上市，无论是上市聆讯过程，还是后续股价表现都可能受到拖累。
相反，在富力物业出售给碧桂园服务的同日，富力地产董事长李思廉即宣布将为富力地产提供约80亿港元的股东资金；而阳光智博与万物云的换股合作，也给母公司阳光城增加了当期归母净利润25.31亿元。
复盘上市历程来看，过去几年在地产周期上行时期、资本市场热潮等多重周期作用下，港股资本市场对物企成长性高度乐观，板块估值明显上涨，物企平均市盈率从2018年的20-25倍抬升至2020年的40-45倍。
2018年～2021年是物企上市密集期，分别有6家、11家、18家、14家成功上市，多数头部物企比如碧桂园服务、保利物业、融创服务、雅生活服务等均在这个时间段顺利上市，并推动物企板块总市值于2021年年中突破万亿港元的历史峰值，但在一年后却回落至5000亿港元附近。
分析物管行业从过去受追捧到目前被冷遇的原因：一是过去几年仍处于地产行业上升周期。物业公司即便是依靠母公司的交付面积，仍可以录得普遍20%～30%甚至更高的规模扩张，带动业绩也高速增长，但自2021年下半年房地产行业政策变化后，来自关联母公司的交付面积能否持续增长已成为不确定性因素。
二是包括社区零售、社区团购、生鲜配送、家政服务等社区增值服务处于起步阶段，未来想象空间巨大，也因此资本市场给予了高估值，但近两年的物企业绩表明，社区增值服务面临着互联网平台型企业的激烈竞争，后者拥有专业性强、服务效率高，以及强大的融资能力等优势，是物企布局社区增值服务的强大对手。
三是过去一年部分物企大量收并购带来的负面影响逐渐显现，营收增长而利润率降低的情况并不少见，如并购标的收缴率不佳等问题在整合中逐步暴露，商誉大幅增加，并购标的应收账款在并表后为收购方带来压力，以及无形资产会计摊销因素致使利润低于预期等。
目前来看，收并购并未能明显带来物企的利润增长，除了社区增值服务以及数字化转型以外，物企利润增长点尚未十分明朗。
规模物企中，目前仅有万物云、龙湖智创生活、珠海万达商管，尚未登陆资本市场。
“物企上市最佳窗口期或已经过去，这3家物企当前选择的上市时机并不好。”柏文喜指出，但一方面母公司所面临的流动性压力迫使其此时分拆上市，另一方面此时物管板块缺乏优质企业上市，反而更加突显了头部物企的价值。接下来的发展重点应集中如何推动行业整合与企业成长性，推动业绩可持续发展等方面。
从实际情况来看，目前物企板块正面临旧的投资故事已经讲完，新的投资故事尚未被市场接受的“青黄不接”过程。
不过，这也并非意味物企不可能上市，中国人民大学国际货币研究所研究员陈佳向记者分析，“有远见的物企很早就启动了转型策略，并且取得了积极成果；一些头部物企甚至形成了跨区域的竞争力，大湾区的物企竞标北上广的央企级别项目并不罕见。房企和物企这个产业链未来的趋势就是精耕细作比拼专业性服务和风控能力。那些在竞争中脱颖而出的企业总会有上市机会的。”
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