广东省住房政策研究中心首席研究员。
建立不动产统一登记制度，全面实施不动产统一登记，首要意义就在于，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。产权是社会主义市场经济的基石，不动产登记是产权保护的重要制度、基础秩序或社会性基础设施。按照“登记法定、公示公信”的原则，明确并通过登记簿、登记系统显示不动产的基础信息，比如权利人的名字，权利的类别（如所有权、使用权、承包权、经营权、抵押权等），以及权利的边界范围，才能有效地保护权利不受侵害。
现实中，因为登记信息不对称、登记资料缺失、权属复杂、边界不清、故意隐瞒、权益边界混乱等诱发出来的“一房二卖”“逃废债务”“隐匿转移财产”等违法违规行为、不诚信行为，导致相关利益人（比如银行、小业主、债权人）的权益受到侵害，影响到了社会主义市场经济的正常运转。经过“四统一”的不动产登记，权利边界清晰，权利责任获得平衡。
不动产登记的统一性、法制性，还对违法者形成了可置信的威胁，倒逼其无法侵权、也不敢侵权，且必须以包含所有不动产在内的全部资产（而非隐匿不动产产权）清偿债务。这样，高标准的市场经济秩序和制度才真正建立。
其次，全面实现不动产统一登记，整合散乱在各职能部门的不动产碎片信息，实现“四统一”，避免企业百姓“跑断腿”“花冤枉钱”，降低交易成本，提高交易效率。同时，全面实现不动产统一登记，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高治理效率。笔者认为，开展不动产统一登记，最大意义在于为公共财政提供基础，这为我国未来税制改革奠定基础。
国家的现代功能是提供公共服务，既包括医疗、教育、社会福利、社会服务、环境保护等，也包括市场和社会运转需要的政策和制度。提高公共产品供给的有效性，不能靠非专业化的，甚至是“拍脑袋”的任意决定，这样会浪费公共资源，而是需要通过摸清底数，建立基础数据库和相应的信息系统，通过不同层级的数据分析，以此来进行翔实的核算和统计。
由于不动产不可移动，拥有不动产就意味着在某一区域居住和生活，就产生了对该区域公共服务的需求。某一区域不动产状况的基本情况就是公共产品供给的依据，如拥有不动产产权的居民越集中的区域，对公共产品的需求也就越多；不动产价值较高的地方，对公共产品需求的质量也就越高。因此，不动产统一登记是建立和实施不动产税制的前提或物质技术条件。
经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权（不管是农村的宅基地，还是城市的商品住宅），基于该确定的权益，也就具有了享受不动产周边的公共服务，从而具备了征收不动产税的基础。
不动产统一登记另一个关注的焦点，就是不动产查询。2014年发布的《不动产统一登记条例》中第6章第72条，关于依法“以人查房”的条文备受关注。但如果查阅一下之前关于不动产统一登记信息公开方面的政策，可以看到在2012年以来，在不动产信息公开的态度上一直坚持“以房查人”，即证明某一套房是否属于某人，银行确认某一抵押物是否被出售或偿债等。
基于隐私权利保护和权利申诉合规性的结合，对于“以人查房”则应予以严格控制。例如2006年住建部出台《房屋权属登记信息查询暂行办法》、2007年的《物权法》等。2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》对此做了明确的规定，权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
同时，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料，须证明有利害关系，应当提交下列材料：查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。也就是说，既要保护权利，而权利的实现也应当通过正当的途径。这也是不动产统一登记的本源，即保护不动产权利人及相关利益人的合法权利，而权利的实现也是合法的，即责权利的平衡。
最后，从对土地和房地产市场的影响来看，不动产统一登记不仅能保护权利人和相关权益人的利益，还能提高不动产市场的信息透明度，降低交易成本，杜绝侵害不动产合法权益的空间。基于此，产权权利保护的确定性、法治性会稳定权利主体的预期，激发市场交易的积极性，提高不动产在拥有、交易、抵押，集体土地转包、经营权入市等不动产交易的频率和规模，促进土地和商品房市场良性循环。
以上来源：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
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