21房企融资谈丨TOP50房企健康度测评系列报告3：楼市降温外部环境恶化 部分房企受区域楼市环境影响抗风险能力降低

随着今年以来房企融资收紧、房地产调控力度加大，房企面临的外部风险和其他风险也随之加大，政策调控风险和舆情风险已经成为今年以来房企面临的重要风险之一。出现重大舆情风险的房企往往此后风险快速传导扩散，舆情成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。

为此21世纪经济报道、21世纪资管研究院推出的TOP50房企健康度测评系列报告最后一篇聚焦房企外部风险和其他风险，并将揭晓TOP50房企健康度测评系列报告最终测评结果。（查看往期可点下面蓝色字体：第一篇：TOP50房企健康度测评报告之经营风险分析篇；第二篇：TOP50房企健康度测评报告之财务风险分析篇。）

房企外部风险上升

本期报告，我们将从宏观环境、行业环境、区域环境三个维度测评TOP50房企的外部风险，其中宏观环境侧重从宏观经济、货币及财政政策角度进行测评，行业环境则从行业周期性（权重20%）、土地供给（权重40%）、行业融资（权重40%）三大角度进行测评。区域环境从区域行业政策（权重20%）、区域经济环境（权重30%）、区域市场环境（权重50%）三大维度进行测评。

（一）宏观环境行业环境测评：融资环境大幅收紧导致房企违约风险上升

由于房企面临的宏观环境、行业环境一致，因此今年8月份TOP50房企的宏观环境、行业环境得分相同，分别为7.23分、5.84分，相比今年年初均明显下降。今年1月份TOP50房企的宏观环境得分为7.34分，行业环境得分为6.64分。宏观环境得分下降主要是由于宏观经济得分下降，宏观经济得分由今年1月份的6.68分减少到今年8月份的6.47分。

行业环境得分下降主要是由于行业周期性、行业融资得分下降，尤其行业融资得分大幅下降，从今年1月份的6.93分下降到今年8月份的5.21分。

今年房企融资环境明显收紧， “三道红线”政策今年开始实施，同时限制开发商从银行贷款的贷款集中度管理政策也从今年年初开始正式实施，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。并且随着去年业绩下滑以及大型房企违约冲击波今年被下调评级的房企越来越多，房企美元债出现大跌，多家大型房企的美元债跌入“垃圾债”行列，房企境内外融资环境均出现恶化。

在多重政策收紧之下，今年以来房企信用收紧的幅度已经远超政策预设的幅度，由于融资渠道不畅以往房企依赖的“借新还旧”模式越来越难接续，导致房企违约风险明显上升。今年以来相继有华夏幸福、协信远创、蓝光发展、花样年控股、当代置业等房企出现债券违约，还有更多房企已经出现非标违约，拉响违约警报。并且今年以来房企违约出现了新特点，一些大型房企甚至排名前10的房企也开始出现违约风险，过去扩张太快、杠杆率偏高的房企在今年融资收紧的环境下开始暴露风险。

（二）区域环境测评：新力控股、荣盛发展、龙光集团等区域环境得分低

每家房企的项目分布、土储布局均存在差异，房企主要布局城市的经济情况、土地供应、消费者购买力、政策等因素对房企影响不小。区域环境测评将从TOP50房企的土储布局入手，分析主要分布城市的经济情况、土地供应情况、调控情况、政策情况、市场情况等。

由于房企外部风险三大测评指标中其中两个测评指标宏观环境和行业环境的得分相同，唯独区域环境得分不同，因此区域环境得分排名跟外部风险排名保持一致，下表为TOP50房企区域环境得分和外部风险得分：

测评结果显示，TOP50房企中，区域环境得分最高的房企为世茂集团、首创置业、中骏集团，得分较低的房企有新力控股、荣盛发展、龙光集团等，新力控股和荣盛发展得分甚至低于3分，区域环境抗风险能力较弱。

作为“环京一哥”，荣盛发展土储主要分布在环渤海地区，尤其京津冀地区占比不低。荣盛发展2021年半年报显示，荣盛发展在河北省的土储占比达41.65%，为土储分布最多的省份，从城市来看，荣盛发展土储分布最多的城市为河北省廊坊市，其次是张家口和沈阳。由于土储主要分布在环京地区，并且这些城市能级不高、受调控影响较大，存在房价可能的下跌压力，因此荣盛发展无论是区域行业政策、区域经济环境、区域市场环境得分均较低。

新力控股之所以得分低，主要是由于区域经济环境得分和区域市场环境得分均不高。资料显示，新力控股为江西龙头房企，土储分布较多的两大区域为江西和粤港澳大湾区。其中江西土储最多，新力控股半年报显示，截至2021年6月末，江西省应占权益土储的占比达33.6%，大湾区土储占比排第二，占比为29.5%。长三角土储占21.5%。从具体城市分布来看，新力控股土储最多的城市为南昌，其次为惠州，土储占比分别为25.7%、25%。即新力控股在南昌和惠州两大城市合计土储占比就超过一半。南昌和惠州均为二线城市，以南昌为例，中指院房地产价格指数样本中位数显示，最近几个月南昌价格指数出现了下降。

龙光集团则主要布局粤港澳大湾区，龙光集团2020年年报显示，截至2020年12月末，大湾区土储占比达69.6%。除了布局核心一线城市深圳、广州外，在一些相对低能级的城市也有布局，其中惠州、东莞、珠海、中山、江门合计占比41.5%。相对低能级城市的广泛布局拉低了龙光集团的区域环境得分。

违约担忧上升，房企舆情风险加大

今年以来尤其下半年房企违约担忧上升，房企面临的包括舆情风险在内的其他风险明显上升。出现重大舆情风险的房企，不但可能因此被金融机构拒绝贷款，甚至可能被要求提前偿还贷款，债券融资难度也大增。不仅如此，甚至房企的正常经营也会受到冲击，购房者可能担忧房企不能按时交付而不愿意购买甚至退房，导致房企销售回款也会受到影响。

本期报告将从品牌影响力和其他调整项两个维度对房企其他风险进行打分，品牌影响力将结合百强企业多项排名指标来打分，知名度越高的房企获得更高分数。其他调整项打分指标包括或有负债（20%权重）、外部支持（企业性质，权重50%）、偶发重大事件（30%权重）。

经综合测算，其他风险抗风险能力最强的前五大房企有中国海外发展有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、保利置业集团有限公司、招商局蛇口。其他风险抗风险能力得分较低的房企有新力控股、祥生控股、俊发集团、重庆华宇集团等。俊发集团、重庆华宇集团、新力控股、祥生控股这4家房企由于知名度不高，品牌影响力得分较低，同时由于均为民企，外部支持（企业性质）得分也较低等原因，因此其他风险总体得分较低。

具体从其他调整项得分来看，其他调整项抗风险能力居前的TOP50房企为招商局蛇口、中国海外发展有限公司、保利置业等。其他调整项抗风险能力相对较弱的TOP50房企有新城控股、阳光城集团、绿地控股、碧桂园、金地集团等。

央企无论是抗风险能力还是融资能力均明显更强，外部支持（企业性质）得分更高，因此其他调整项抗风险能力排行榜排名靠前的大部分为央企国企，一些大型民营企业品牌影响力得分也较高，但品牌影响力相对较差并且出现舆情风险、或有负债较多的民营房企其他风险抗风险能力排名则相对靠后。

绿地控股8月份曾出现裁员40%的传闻，虽然公司后来否认，但也对公司也造成了一定的负面影响。近期绿地控股的负面舆论又开始增多，总体而言绿地控股的舆情风险不小。新城控股也存在一定的舆情风险。新城控股旗下一项目因在销售过程中存在违规问题8月份曾被北京住建委暂停网签。此外，媒体关于新城控股表外藏债的报道也时有出现。  

金地集团负面舆情也不少，除了8月份公布今年上半年净利润下滑39%的业绩报告外，全国多地还出现了楼盘被业主投诉的负面舆情，金地集团控股子公司还因发布虚假违法广告被罚。因此金地集团的舆情得分不高，此外金融集团有一定的或有负债风险，金地集团2021年半年报显示，截至今年6月末，金地集团担保总额（包括对子公司担保）为96亿，占净资产比例为17.25%。其中直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额86.33亿。

随着外界对房企风险担忧上升，房企的舆情风险对公司经营的影响越来越大，当前环境下需关注一些负面舆情较多的房企的风险。

出品单位： 21世纪资管研究院

策划/统筹：卢先兵

研究员：唐曜华 万倩倩 

设计：万倩倩

数据支持方：中指研究院、企业预警通

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