困境求生殊为不易,富力地产行至深水区

地产吴抒颖 2021-12-16 17:53

逃不出生天。

富力推动美元债展期 资产处置不停歇 深度丨李思廉巧妙布阵,富力拿下债务展期第一仗

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

在实质性违约尚未到来之前,富力地产正在为下个月到期的一笔债券寻求解决方案。

2021年12月15日,富力地产发布公告指出,拟以现金折价回购其将于2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据,同时就寻求票据展期至2022年7月13日征求票据持有人同意。

随后,富力地产于16日召开投资者沟通会,对这一方案进行释疑。

据21世纪经济报道记者了解,目前投资者对富力给出的可选项分歧较大,能否获得通过仍存在较大的不确定性。如果最终未能够获得通过,富力地产在公开市场违约将是大概率事件。

在公告中,富力地产也强调,如果要约收购及征得同意书未能成功完成,可能无法于2022年1月13日到期时完全赎回票据。

去年以来,富力地产在土地投资端几近停滞,对组织架构也进行了数轮调整,在资产出让上更不可谓不积极,然而这一切行动进展不如人意。这家房企走进了风险难测的深水区。

发起要约

富力地产为这笔7.25亿美元的无抵押票据给出了两个要约方案。

根据富力地产的公告,两个方案分别是:A为每1000美元本金金额的票据应付价格为830美元,加上期权A要约中的应计利息支付;B则,以原价格卖出变现,向公司出售的此类持有人持有的任何和所有票据以现金出售,其中50%可被公司接受购买,并延长剩余50%的到期日。

富力地产还设置了若干的条款,这些条款被视为对其有利。例如,每位债券持有人只可选择A或者中的任何一项,但一旦做出选择,则将被视作投票同意将到期日延长至2022年7月13日,不管其选择被富力地产回购与否。

与此同时,回购的额度最终也把握在富力地产手中。在公告中,富力表示,公司可视情况为A或B设定最高接受金额,该金额将由公司在合理可行的情况下尽快宣布,但在截止日期之前,其可以自行决定增加或减少最高接受金额。

在时间节点的设置上,富力地产也握有主动权。公告指出,要约收购和同意征求的结算日期目前预计为2022年1月10日左右,但富力地产有权延长、重新开放、修改或终止要约收购或同意征求。

在公告中,富力地产并未有指出要约达成的条件,不过在16日的投资者沟通会上,富力地产向投资者披露了这一关键信息。根据会上所展示,达成要约的门槛是:是获得持有超过66%未偿还本金的投资者同意,同时还必须满足征集到至少75%的投资者参会。

在16日的投资者会上,富力地产方面渴望得到投资者支持的心态表现得较为明显。其还呼吁投资者尽可能参与投票。

富力地产也指出,这一方案如果被评级机构视作是债务重组,则可能对富力地产的评级带来影响。一位境外投资者在接受21世纪经济报道记者采访时指出,这一方案在某种意义上可以理解为是债务重组了,但能否通过目前看来分歧较大,比如给不给展期等等,“现在看来,没有更好的办法了。”

实际上,富力地产预计的这一影响已经产生。在富力地产公告之后,标普的降级报告随即发出。标普宣布,将富力地产长期发行人信用评级从“B-”下调至“CC”,展望为“负面”。 标普再次对福利降级的理由之一是,上述现金要约购买及同意征求被视作不良债务重组,因此在交易完成后,该机构可能会将这一行为视同违约。

需要指出的是,富力地产这一行为与标普此前的预期并不相同。因此,标普在报告中也指出,富力地产的境外资金目前尚无法足额偿还即将到期的债券,尽管其有多套计划来筹措更多资金用于偿债,但计划的能见度各不相同,且时间紧迫。若融资计划无法充分落实,且投资者拒绝上述拟议交易,那么常规违约的风险就会加剧。

难脱困境

富力地产行至今日,是预期之中但意料之外的事件。

在许多境内外投资者乃至长期观察富力地产的人士看来,尽管富力的资金链一直处于紧绷状态,但是从去年开始,这家房企开始自救而且行动较为果决,本是一个值得观察的脱困样本。

“对比起其他的来说,富力的积极性是高很多的,这是肯定的。就算是实控人层面,也不是躺平的,这一点是相对难得的。”一位长期观察富力地产的券商机构人士对21世纪经济报道记者表示。

可以支持这一观点的是,富力地产的“开源节流”行为。据21世纪经济报道此前消息,富力地产从2020年年底开始已经启动人员优化、淘汰及招聘相关工作,而且在土地投资端也鲜有大笔支出。

那时候,房地产行业尚未像如今这般惨淡,富力地产在降负债的路上,行动得并不算晚。在缩减开支的同时,富力地产也在处置一些资产。在今年富力地产的业绩发布会上,富力地产董事长李思廉曾表示,如果价格合适,将出售物业、商场、写字楼和酒店等资产,同时会出售部分住宅项目的股权。

富力的重资产处置在当前的环境下并非简单的事情,从公开的信息中可以查询到的只有空港物流园这一个项目。

2021年12月7日,富力地产发布公告称,作价73亿再次出让广州富力国际空港综合物流园内的物业剩余30%的权益,预计回收现金约12.63亿元。这一项目经过两次变现之后,将为富力地产回流现金逾53亿元。

在实控人层面,富力地产两位联合创始人李思廉、张力也为公司提供了股东贷款。2021年9月20日,富力地产公告称,公司主要股东董事长李思廉及联席董事长兼总裁张力为支持集团,将提供约80亿港元的股东资金,并预计在未来一至两个月内完成。

这一笔资金已有部分提供给上市公司。

据富力地产9月29日公告,李思廉、张力提供的资金将被通过与公司成立合营公司的方式实现,两大股东所提供的资金也由此前的80亿港元(约65亿元人民币)增加为104亿元人民币,截至9月29日,两大股东已提供给富力约53.8亿元人民币的财务支持。

其时富力地产还表示,于主要股东提供财务支持后及按现有可供使用现金,除非出现不可预见的情况,即使没有计及任何进一步外部融资或由该公司非持续性业务如资产出售带来之现金流,该公司预期将有足够资金应付于短期内到期的债务。

然而,三个月后,富力地产还是走到了类债务重组这一步,多少让投资者感到意外。一位长期投资高息债的投资者在接受21世纪经济报道记者采访时也指出,现在整个市场,已经没有什么流动性了,这些企业的信用恢复起来也不容易。

(作者:吴抒颖 编辑:张伟贤)

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