房企年报深读丨郁亮道歉并反思，万科承诺业绩将企稳回升

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

一份歉收的业绩报告发出来之后，万科董事会主席郁亮罕见地道歉了。

2022年3月30日晚间，万科发布2021年全年业绩报告。业绩报告显示，2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归母净利润225.2亿元，同比下降45.75%，这是万科发展史上第三次净利润录得下滑。

2022年3月31日，万科举行线上业绩发布会。郁亮在业绩发布会开始之前花费将近20分钟的时间向全体股东检讨、解释业绩表现不佳的原因。

郁亮将万科净利润下滑归因于两个方面，一个是管理的离散度高，表现在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。郁亮以环京市场举例称，万科判断环京地区市场在2018、2019年在比较大幅调整后已经到底部，所以当时购买了一个资产包，“但随后市场发生了更剧烈的下降，为此我们不得不计提25亿元减值准备。”

另一个方面的原因则是多赛道探索成本高。郁亮说，万科同时做多重赛道的摸索和探索，付出的成本事实上比想象中的要大。在过去开发业务好的时候，由开发业务承担了相关的成本，在市场发生变化的时候，这些就体现为对业绩的影响。

但说一千道一万，万科的业绩表现的确是难以让投资者和资本市场满意。郁亮也表示，“不管我的反思多全面，不管我的检讨多深刻，考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

为了让投资者和资本市场看到万科管理层的诚意，郁亮还自愿放弃其2021年度全部奖金，而万科在职的8位董事、监事、高级管理人员所获得的税前报酬也同比下降50.0%。

与此同时，万科也提高了分红比例。万科今年的分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。

万科董事会秘书朱旭在业绩会上表示，未来万科会把股息分红的比例稳定在35%-40%之间。

不过即便分红率维持在一定水平，假若万科未来业绩仍然未有回升的趋势，这样的承诺也只是枉然。郁亮在业绩会上强调，万科今年可以实现止跌企稳，稳中提升。他的信心来自两个外部基础和三个内部基础，外部是政策、行业基础，内部则是自我调整和经营服务类业务的支撑。

郁亮的信心，并非空有其谈。

从规模上来看，万科开发业务继续保持在行业第一阵营，且未来2到3年的储备有保障。郁亮表示，万科目前在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，此外，截至去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。

此外，万科的经营服务类业务也在持续向好。根据郁亮的表述，万科的物业业务在行业内处于领先位置，过去10年复合增长率超过30%；物流业务在高标仓方面处于行业领先，冷链全国第一，过去3年复合增长率达到52%；长租公寓业务是绝对的行业第一，过去3年复合增长率超过40%；商业平台印力过去5年的复合增长率20%。

2021年，万科整体经营服务业务收入超过400亿元。郁亮表示，探索这些业务的学费，大部分已经交完。他预测，今年，万科非开发业务总体将开始形成正向贡献。

郁亮还希望，希望机构投资者可以给这些新赛道建立一个新的估值模型。他指出， “我们把每个业务能不能独立上市，作为它成功的标记之一。”

郁亮还称，万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这也有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。

为了让这些内部基础更好地向一线传递，万科的管理层也要“下基层”了。

郁亮说，万科去年已经取消了集团合伙人的层级，每个人都要下沉到前线去干活。“总裁祝九胜直管长租公寓，我自己也兼任集团的首席客户官，研究并解决从客户层面所反映的问题。”

万科变了，万科又没有变。知错而能改，一个企稳回升、回到增长轨道上的万科，或许也是可期的，更是资本市场和投资者，期望看到的。