银行财报里的房地产变局：风险与机遇

2021年，是房地产贷款集中度实施的第一年，中国经济也经受了房地产市场这一变量之一的巨大考验。变局之下的房地产市场运行情况如何，银行报表也能从侧面反映出不少情况。

截至目前，包括六大行、八家股份行2021年年报已经披露，总体来看，有12家银行对公房地产贷款占比出现下降，个人住房贷款占比则有升有降；12家银行对公房地产贷款资产质量下行，个人住房贷款资产质量则有升有降。

面对这一变局，各家银行对房地产贷款及风险管控更加重视。一个明显的变化是包括兴业银行、平安银行、招商银行等在年报中设置专门内容主动披露房地产业务情况，绝大多数银行在业绩发布会上回应了房地产业务情况，民生银行在近期成立了地产金融部。

从上述多家银行相关业务负责人的回应来看，目前房地产仍处于风险释放期，不过在前期加强业务管控、增加拨备计提以及金融管理部门多项政策支持下，未来房地产业务风险仍整体可控，不会造成较大冲击，而并购、保障性租赁住房、新市民安居需求等业务还存在着新的机会。

六大行对公余额继续增长，按揭资产质量稳定

国有大行是中国经济的压舱石，其房地产贷款变化也深度影响着房地产行业、企业发展与居民购房行为。首先来看截至2021年末、2020年末六大行对公房地产贷款情况：

工商银行余额为7057.14亿元，占比为3.41%，不良率为4.79%；2020年末余额为7010.94亿元，占比为4.76%，不良率为2.32%。建设银行余额为7300.87亿元，占比为3.89%，不良率为1.85%，2020年末余额为6875.04亿元，占比为4.11%，不良率为1.31%；农业银行余额为8304.57亿元（法人房地产贷款余额4303.10亿元），占比为4.84%，不良率为3.39%，2020年末余额为7866.73亿元，占比为5.19%，不良率为1.81%；中国银行余额为6871.86亿元，占比为4.38%，不良率为5.05%，2020年末余额为6397.77亿元，占比为4.51%，不良率为4.68%；交通银行余额为4198.20亿元，占比为6.40%，不良率为1.25%，2020年末余额为3481.85亿元，占比为5.95%，不良率为1.35%；邮储银行余额为1388.86亿元，占比为2.15%，不良率为0.02%，2020年末余额为936.07亿元，占比为1.64%，不良率为0.02%。

可以看到，六大行对公房地产贷款余额均有所提升，但从占比看除交通银行、邮储银行外，其他4家大行对公房地产贷款占比均出现下降，建设银行、邮储银行房地产贷款集中度仍然超标；资产质量方面，除交通银行、邮储银行外，其他4家大行不良率均出现提升。

“2021年，我行房地产业贷款不良率出现了阶段性上升，主要是少数风险大户贷款劣变导致的。我行房地产业贷款占比较低，房地产业风险贷款总量可控，不会对全行资产质量产生较大影响；不良贷款认定标准较为审慎，房地产不良情况已经得到了全面、真实的反映，同时对这些风险贷款都计提了充足的拨备，能够充分覆盖损失和风险。”工商银行副行长张文武在业绩发布会上表示。

农业银行对公房地产贷款不良也提升明显，农业银行副行长崔勇表示，当前房地产市场的风险主要集中在少数大型房企，特别是有海外债、信托、理财等非银行渠道融资占比较高、负债规模较大的房地产企业。从短期内看，行业的预期尚在修复之中，市场销售投资下降趋势还未扭转，前期负债水平较高的房企和困难房企资金链紧张局面尚未有明显缓解，预计这部分企业后续仍然面临一定的风险暴露压力。“农业银行在这些企业的贷款中占比很少，多数都有抵押物，信贷的风险可控。”

“目前房地产行业出现波动，资产质量管控面临一定的压力，个别客户的风险显现并不能影响整个行业的平稳健康的发展。”建设银行首席风险官程远国表示，从建行的情况来看，2021年该行房地产行业的资产质量仍然保持相对稳定，不良率低于境内对公平均不良率，同时重点房企贷款的总量占比相对较少，对资产质量的影响总体可控。

值得注意的是，交通银行对公房地产贷款余额增速超过20%，该行副行长郝成解释称，主要是该行在落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，积极满足房地产市场合理的资金需求，特别是去年四季度以来投放力度有所加大，“交行始终是坚持以房地产企业名单制管理为抓手，加强项目准入把关，将三道红线等指标引入房企评估体系，主要支持财务策略稳健、区域布局合理的房企，目前来看房地产贷款风险可控。”

相比对公房地产贷款，六大行的个人住房贷款无论是占比还是资产质量变化均不太明显，仅建设银行占比略有下降，交通银行略有提升。

农业银行副行长林立还专门回答了关于该行个人住房贷款的问题，林立表示，该行高度重视个人信贷业务，已经连续九个季度增量位居同业的领先位置，并认真做好个人住房贷款投放工作：一是确保符合监管的条件下，平稳有序投放；二是立足农行县域基础，目前专门推出了农民专属特色产品，对具备购房能力且收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求，积极做好民生金融服务。

变局之下的房地产市场运行情况如何，银行报表也能从侧面反映出不少情况。-视觉中国

股份行对公地产贷款占比均下降

从贷款集中度来看，股份行中除平安银行有所提升外，其他7家股份行都有不同程度的下降，2020年末超标的招商银行、兴业银行、中信银行暂未压降至监管指标之内。

平安银行在“关于房地产风险管理”专章中披露，截至2021年末，该行实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额合计3410.89亿元；理财资金出资、委托贷款、合作机构管理代销信托及基金、主承销债务融资工具等不承担信用风险的业务余额合计1206.86亿元。

“在房地产行业大面积爆雷的情形下，平安银行踩雷比较少，而且踩得比较晚。平安银行涉房业务风险以华夏幸福、宝能为主，华夏幸福已出台了债务重组方案，与宝能已达成司法和解，法院出具了调解书。其中，金额最大的是54亿元的宝能城项目，马上进入司法拍卖执行环节，这意味着，已完工的住房即将上市销售。”平安银行副行长郭世邦在业绩发布会上表示。

兴业银行在“房地产业务风险管控”专章中披露，该行境内自营贷款、债券、非标等业务项下投向房地产领域业务余额为16532.58亿元，不良率1.34%。其中，风险足够分散且押品足值的个人房地产按揭贷款为11211.69亿元，占比67.82%，区域分布在一二线城市中的余额占比为70.75%；以优质开发商和优质项目为主要融资对象的对公融资业务余额为5320.89亿元，占比32.18%。此外，境内非保本理财、代销、债券承销等不承担信用风险的业务投向房地产领域合计1300.51亿元。

兴业银行风险管理部总经理邹积敏在业绩发布会上表示，该行房地产业务规模尽管相对较大，但最大限度体现了风险与收益的平衡。“去年以来，我们根据市场和监管信息，开展了多轮的对公房地产业务排查，总体上来说大部分开发商和项目是优质的。”

截至2021年末，招商银行房地产贷款集中度为31.89%，超出监管指标4.39个百分点。在财报中，该行披露，截至2021年末房地产相关的实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额合计5114.89亿元，较上年末上升3.48%；理财资金出资、委托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销债务融资工具等不承担信用风险的业务余额合计4120.78亿元，较上年末下降20.61%。

“针对房地产行业，个人判断目前房地产行业仍然处于风险的上升和风险的释放阶段，具体到招行来讲，房地产业务的风险也会跟行业整体形势保持一致，但不良率会控制在可接受的区间内。至于行业何时见顶，我们要密切关注一手和二手市场端具体销售变化的情况。”招商银行副行长朱江涛在业绩发布会上表示。

从对公房地产贷款资产质量来看，截至2021年末，渤海银行不良率为3.71%、中信银行不良率为3.63%、民生银行不良率为2.66%，民生银行、渤海银行、浙商银行较2020年末提升明显。

据渤海银行在财报中披露，2021年该行升级房地产授信业务决策支持模型，推动模型在授信业务营销、审批决策、贷后监控等场景中广泛应用，提供量化决策依据。

中信银行副行长胡罡在业绩发布会上回应，这几年该行一直对房地产加强贷后管理，把现有的房地产资产分成三类来管理，不同的分类不同的标准，对重点客户按照一户一策的管理模式。“从短期来看，房地产行业的风险还在逐步释放的过程中。从中长期来看，房地产经过调控后，能够留下来的或者能够尽快改善资产负债状况、提高自身管理的企业，未来还是有竞争力的。”

“对于经营持续恶化的客户，我们制定和落实了风险退出方案。目前房地产行业我们判断仍然处于一个风险的释放阶段。”民生银行副行长石杰在业绩发布会上回应，房地产的政策正在逐步调整，维稳的力度也在逐步加大，市场的销售预期改善预计还需要有一定的时间。石杰还透露称，近期民生银行专门成立了地产金融部。

3亿新市民安居需求成新增长点

2021年在房地产“三道红线”、商业银行房地产贷款集中度政策之下，房地产行业发展出现变局，部分房企现金流受到影响，居民购房意愿出现下降。为扭转市场预期，去年10月以来，相关部门陆续出台政策，防范化解房地产市场风险，满足居民合理购房需求，提出向新发展模式转型的配套措施。

早在去年12月，央行、银保监会曾联合出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；今年银保监会、住建部出台《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务等要求。

由此，如何在继续坚持房住不炒的定位下，支持房地产平稳健康转型发展，是当前银行业的一大课题之一。

招商银行常务副行长兼董秘王良表示，对房地产行业和房地产企业要分开来看，房地产行业依然是国家的经济支柱性行业，对房地产企业也要一分为二地看，房地产企业很多还是非常优质的，同时也要把开发贷和按揭贷款区分看，要积极支持购房按揭贷款的发放。

“当前房地产的问题可以通过重组并购实现软着陆，这是一个有效的途径，对银行来说也是结构性的机会。”招商银行李德林副行长认为。

郝成介绍了交通银行房地产开发贷款和并购贷款的新情况，其表示，今年前两个月该行境内分行房地产开发贷余额较年初增加了295亿元，较年初增长超过7%，后续项目储备也比较丰富。“并购业务方面，今年以来，我行主动对接房地产企业的并购需求，特别是并购初显和困难的房地产企业优质项目的需求，推进房地产并购金融服务。截至目前，已经与武矿资产公司签署了100亿元的并购融资战略合资协议，与美的置业签署了90亿元的并购融资战略合作协议。同时正在与其他优质房地产企业洽谈签署并购融资战略合作协议。”

据兴业银行风险管理部总经理邹积敏介绍，该行将发挥“商行+投行”优势加大房地产项目的并购力度，共同维护房地产市场稳定，同时专项安排200亿元的并购额度，主动向与该行合作良好的优质开发商推介，推动足值项目与问题开发商脱钩，在“保交楼”中消除风险隐患，“今年已经做了36亿元。”

“未来我行存量方面将做好风险排查，增量方面支持保障性住房以及改善型的住宅项目刚需，支持优质房地产企业对困难房地产企业进行并购。”中信银行副行长胡罡介绍。

建设银行副行长李运则表示，当前全社会都在关注住房租赁，关注长租房、保障性租赁住房，很多地方政府在出台相关的指导意见和实施细则，住房租赁的政策环境越来越好，建行一定会充分发挥这些年积累的服务经验和相对先发优势，进一步把住房租赁服务好。“从实践来看，目前主要是各个地方政府对保租房项目的认定细则在陆续制定过程中，下一步随着保租房项目认定书的逐步获取，相关的影响会逐步的释放。”

崔勇也介绍了2022年农业银行房地产业务规划，称要统筹做好房地产贷款发放和风险防控控制。具体来说，包括突出房地产民生属性，合理安排好房地产信贷投放，支持租购并举的住房市场体系建设，重点支持保障性租赁住房，面向刚需群体的普通商品住房民生项目，保持房地产信贷业务合理增长，房地产贷款集中度符合监管要求，回归房地产项目本源，进一步完善差异化准入管理，抓实抓细房地产贷款业务的贷后管理，强化全流程的风险防控，同时积极通过项目并购的方式，积极推进房地产风险化解处置，促进房地产产业良性循环和健康发展。

此外，随着《关于加强新市民金融服务工作的通知》的发布，如何满足好3亿新市民安居需求，也将成为银行涉房业务新增长点，不少银行已经开始行动。