房企年报深读丨朱桔榕“炒股”梦碎 合生创展投资亏损

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

合生创展的2021年报是房企中较为特殊的一份，2020年大放异彩的投资业务不仅没能继续发扬光大，还拖累了去年的营收和利润。

翻看数据可以发现，2021年合生创展传统的住宅地产和商业地产营收较2020年是有增长的，唯独被投资业务亏损拉低了全盘。这一局面，就像合生创展将股权投资业务纳入主业的举动一样，在房企中确实不多见。

2020年贡献了大额营收并推高了利润率的投资业务，2021年到底有多失意呢？合生创展集团在其循例发布的业绩解析图中，甚至直接隐去了投资板块，以往五大业务板块并行的局势硬生生少了一角。

从2020年异军突起，当年创下的营收就仅次于耕耘多年的地产板块；到2021年半年报中依然以50.29亿港元的营收占据24%贡献；再到如今只剩下年报里的一句“相关下降主要是由于投资板块录得亏损所致”，“昙花一现”似乎不过如此。

作为“隐形的地产航母”，合生创展在二代朱桔榕接手以后，以投资业务刷新了行业对房企的认知，但“炒股”的高收益、高风险特点也很明显，如今跌落谷底也是投资市场震荡的规律之一。

二级市场多变，合生创展的投资业务以后或许还会崛起，希望教训不会就此堙灭。如何在开发业务之外寻找合适的第二曲线，合生创展的路，仍待探索。

“非主流”炒股

合生创展将股权投资业务上升为主业的做法，在房企中实属少数，“非主流”的原因也很老生常谈，毕竟“炒股有风险，投资需谨慎”。

股权投资业务由合生创展现任董事会主席朱桔榕主导。2020年1月，31岁的朱桔榕从父亲手中正式接过“权杖”，半年后就将股权投资正式纳入主营业务板块。

2020年当年，初出茅庐的投资业务便创下了80.3亿港元的收入，占营收总额的23%，并将毛利率从50%推高至64%。

彼时合生在宣传中声称投资业务是“全新拓展领域取得重大突破”、“成为全新利润增长点”。

朱桔榕也对自己主导的股权投资业务寄予厚望，称希望未来在资本、收益和利润结构上，住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一。

到了2021年的半年报中，合生创展的投资业务收入又创新高，营收额披露为50.07亿港元，占总营收的比例进一步上升至31%，速度几乎超越了所有地产商的传统业务。

但仅仅半年，情况随着二级市场的震荡而急转直下，合生创展重仓的美股和港股科技条线表现并不如意。

具体举例来说，以其2020年3月购入的小米股份为例，小米股份曾在当年为合生创展带来巨大回报，买入时12港元/股升至当年11月的24港元/股，账面收益约10亿港元。

可是炒股永远讲求落袋为安，即便曾经有巨额浮盈，随着股价变动也有可能化为泡影。

后续进展是，小米股价在2021年1月8日达到上市后最高点35.9港元/股，之后便一路下滑，今日回到13.72港元/股。这也意味着，如果持有到现在，合生创展对小米股份的投资收益几乎被尽数抹去。

投资业务带来的亮眼数据亦随着投资业务的亏损而大幅下降。

年报数据显示，合生创展报告期内实现销售额423亿元，同比上升21.51%；营业额为255亿元，同比下降15%；毛利润为131.45亿港元，同比下降39.8%；毛利率从64%大幅下降至43%；归母净利润为97.6亿港元，同比下降28.42%，核心净利润同比下降62.8%。

合生创展解释称，上述下滑均主要由投资板块录得亏损所致。

一位不愿具名的投资人士对合生创展的“非主流”做法表达了不确定：“股权投资收益是不稳定的，市场波动大的时候，企业实控人并不能靠主观能动性掌握自己企业的命运。”

合生创展股权投资引发的争议，也体现在和普华永道的“分手”事件中。

2022年1月27日，合生创展以“审计费用未达成共识”宣布辞退普华永道，此前双方已经合作了18个财年。

而普华永道给出的信息则是“双方在2021财年的审计项目上存在分歧，包括其股权投资在内的会计处理和投资物业的估值等方面，截至目前普华永道尚未收到要求合生创展补充的详细资料，导致无法执行相应审计程序。”

彼时，曾有审计从业者向21世纪经济报道记者表示，合作多年的审计机构辞任，应该还有不好明说的原因。

“这是一个智慧成本最高的年代，在持续上升的市场中，年轻人比较容易表现好，在震荡下行的市场中，需要资深投资人，尤其是经历过经济周期亏过钱的投资人来掌舵。”黄立冲说。

“搬砖头虽苦，却踏实”

在投资业务亏损并导致营收与利润走低之后，合生创展的房地产开发主业表现如何呢？

2021年，其房地产业务表现依然不错，甚至是“难得”：住宅地产板块营收为226.25亿港元，同比增加10.9%，商业地产板块营收为48.34亿港元，同比增加46.48%，合生活科技及社区板块营收为44.76亿港元，同比增加180%。

如果合生创展没有在宣传中把2020年的投资业务捧上绝对高位，那2021年的年报表现依然是可圈可点的，地产开发终归是其业务板块中表现“稳健”的一部分。

汇生国际融资总裁黄立冲告诉21世纪经济报道记者：“一代企业家擅长‘搬砖头’，二代们认为投资比‘搬砖头’要轻松，但投资却恰恰是需要经验的，作为投资人要明大势、知进退。”

“做实业和做投资是不一样的，实业是微观的，只需要把眼前的一亩三分地做好，这是第一代擅长的，但同时也是很苦的。”黄立冲进一步表示。

合生创展的发展路径也确实契合了这种说法。这家公司早在2009年便达到了150.88亿元的销售额，不过之后多年，合生创展的销售额始终徘徊于百亿上下，反而是那些业绩尚不如合生创展的一众房企纷纷跃过千亿、两千亿甚至三千亿的门槛。

朱桔榕接班后，合生创展2020年的销售额为358.34亿元，同比大增53.68%，创下历史新高。

朱桔榕的雄心不止体现在对投资业务的大力付出，也体现在大举拿地方面。2020年，较少在公开市场拿地的合生创展一个月内拿下北京分钟寺4宗土地，合计耗费179.6亿元，这一金额甚至逼近合生创展2019年的总营业额。

另一面，是负债大幅上升。合生创展2020年的负债总额也大幅上涨至2030亿港元，较2019年上升57%；2021年，这一数据继续攀升到2332亿港元，同比增加14.88%。

“地产也是一种实业，年轻人有创意、有精力、有父辈的保驾护航，就比较容易成功。”黄立冲指出：“投资则不一样，这一两年赚钱不赚钱，不靠勤奋、不靠能力，靠判断准确与否。”

资本市场表现上，合生创展近两年的股价也呈现为一条倒U型，K线曾在朱桔榕上任后有过急速拉升，从2020年1月的7港元到2021年6月4日至高点34.369港元，今日最新收盘价15.44港元，对比10个月前，已经腰斩。