杭州新政策化解二手房“堰塞湖”

地产唐韶葵 2022-05-17 17:00

吸引外地人加入二手房去化大军。

南京频繁优化楼市政策 二手房限购新规待明确 湖州加速去库存

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

5月17日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“《通知》”)。《通知》明确优化二手住房交易政策,主要明确三方面内容:

1、优化限购资格:杭州户籍家庭购买限购区域内二手房无社保要求;非杭州户籍家庭,购房之日前1年起,需连续缴纳12个月社保。

2、 二手房增值税免征年限“5改2”:转让家庭唯一住房的,增值税免征年限由5年调整至2年。

3、支持三孩家庭:同一对夫妻在2021年5月31日(含)后生育、收养的第三个子女,限购住房套数增加1套,且参与新房摇号参照“无房家庭”优先摇号。

业内人士认为,杭州优化二手房政策,将对激活市场流动性与分流产生一定积极作用。自2021年开始,杭州二手房市场成交量逐月下滑,至2022年1季度已处于低位震荡,二手房挂牌量不断升高,今年4月,杭州二手房挂牌量在13万套左右,但成交不到4000套。

杭州贝壳研究院院长上官剑指出,杭州新房市场依然处于较热状态,4月近半项目还需要摇号。而二手房今年前四个月成交量和去年同期相比,各项指数下降了60%左右。总体而言,新房去化较为理想,二手成交较冷。

二手房市场流动性欠缺

一向以一二手房价差闻名,“买到便是赚到”的杭州楼市,走到今天这一步并非偶然。此前由于杭州限购限售政策,二手房库存量逐渐累积,去化周期拉长,且新房的存量房源也在增加。而前几年销售的新房也到了即将交房的时候,当前的杭州市场需要流动性。

中原地产数据显示,4月杭州全市二手房(含富阳)成交套数为3950套,比3月份的4500套少了500套左右,环比下跌13%,整体成交量依旧处于低位。

再看去年同期,市场成交量虽有明显下滑,但杭州二手房成交依旧达到近万套,网签量为9939套,是今年的2.5倍。随着杭州奥体板块多个项目陆续交付,奥体板块二手房挂牌量逐渐增加,然而二手房流动性的逐渐下降,拉长了二手房去化周期,部分投资客手中超过5年的房源变现周期拉长。今年以来,法拍房市场也因无人报名而屡屡出现流拍。4月杭州市区(除临安外)有125套房源上架法拍,85套成交,流拍率32%。二手房“堰塞湖”效应初现。

或许是为了加强流动性,此次新政明显倾向二手房交易。比如客户买一手房仍需要落户5年内社保要交满2年,但买二手房则没有社保要求;不落户只交社保的客户,一手房购买资格需要4年社保,二手房仅需要1年。

业内人士认为,新政分流目的性很强。中指研究院浙江分院常务副总高院生分析指出,大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。换言之,接盘次新房的人便会多起来,而那些腾出房票的社保巨子们可以继续加入一手房“抢房大军”。

此前的2021年8月5日,杭州出台政策收紧调控,其中“新落户的客户要求社保交满2年,外地客户要求4年社保”,据当地中介机构统计,这一条政策就将市场上大约30%的购房人数限制住了。此次新政可看作是对此前政策打“补丁”,将被拦在门外的30%购房名额又拉回了市场。

多地出现“堰塞湖”效应

中原地产首席分析师张大伟指出,由于挂牌量逐渐累积,杭州二手房市场出现了大幅调整的苗头,这种情况下,出台政策及时。但他也认为,各地救市政策井喷,但一方面力度不够,另一方面,政策传导也需要时间,目前市场信心依然不足。

今年春节过后,杭州核心区的二手房市场就出现了降价苗头。一名奥体中心房产中介人员介绍,奥体板块多数项目二手房价格比之前降了大约15%左右,从9万多元/平方米-10万元/平方米的挂牌价,降到了目前的8.5万元/平方米左右,成交价格多为8.3万元/平方米。即便是位于核心地段的壹号院、奥邸国际等,挂牌价格也出现一定幅度下调。比如壹号院年前成交价格在13.5万元/平方米,年后有房源挂牌12万元/平方米。

不过,持有核心区域资产的杭州业主们仍然抱有高位套现的心态:奥体板块核心地段某项目一套高层房源,挂牌价15.8万元/平方米,相比同一个项目低楼层的房源,有40%-50%的价差。前述中介人员也表示这一挂牌价格虚高,导致该房源自去年底挂牌以来一直没有成交。

而杭州并非孤例,全国多个二线城市早已出现二手房“堰塞湖”现象。从中介机构获取的二手房挂牌信息显示,苏州目前二手房挂牌量约为8.8万套,杭州约13万套,成都约10万套,南京约10万套,郑州约11万套。这些城市的二手房挂牌量激增,主要原因在于这些城市都经历过棚改周期,不少居民手中已不止一套房源,随着限售导致房源累积以及疫情拉长二手房成交周期等等,市场中的二手房源数量逐渐上升。

包括杭州在内,近期已有多个热点二线城市跟进优化调整楼市政策,涉及限购、限贷、限售等多个方面,整体政策力度不断加大,目的均为加大市场流动性。比如杭州此次将家庭唯一房源出售增值税免征年限从5年调整到2年,降低置换成本,有利于增加二手房市场流动性。

今年以来已有超过120城出台稳楼市新政,单4月就有超过70城发布了各种稳楼市政策,包括福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市,政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看,不少业内人士认为,购房者置业信心尚未恢复,市场活跃度仍显不足。

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

唐韶葵

产经版资深记者

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