房企中报深读丨郁亮挺身而出

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

万科2023年中期业绩会，主题是“岁寒知松柏，长风会有时”。万科的寄望，字面意思已悉数传递，这是房地产行业的寒冬，而万科要穿越这漫长周期，成为笑到最后的长跑选手。

以往中期业绩会，万科董事会主席郁亮鲜少出席，今天（2023年8月31日）他亲自坐镇并带来了一番肺腑之言，这也是过去不多见的。

过去两年，即便市场持续低谷徘徊，郁亮选择传递信心，相信中长期行业仍有发展机会，此次他以向阳一面市场有韧性、也有新的业务机会再次给大家鼓劲。更重要的是，这一次他以行业龙头企业掌舵者的身份，发出了呼吁——行业明显跌过了头，希望已经出台的政策尽快落实到位。

过去不点评不预测政策的郁亮，专注当好农民种好地的万科，在行业风险持续蔓延未见阻断的紧急时刻，终于挺身而出。

发出呼吁

市场持续转淡承压的客观原因所致，房企业绩中报季已然平静。少数仍然对外发声的房企掌舵者，也普遍不会对行业现状有观点性的点评，郁亮的这番发声，体现了龙头企业的担当。

郁亮的论据是清晰的。

他分享了一组行业数据：全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年前七个月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。

以国外的普遍情况作为对比，美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。而国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，按保守水平估计，未来10-12亿平方米的新开工能够保障。

两相比较之下，郁亮认为，当前的市场显然跌过了头。此种背景下，房地产行业能否回到正常的经营轨道，郁亮认为，有机会，也期待已出台政策的落实。

郁亮提到，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。同时，像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，万科也在期待具体举措的出台。

郁亮相信，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到正常的建设水平。

对比以往、对比同行，郁亮措辞和看法都显得犀利而紧迫。作为龙头之一的万科，已经明显感受到了市场超跌所带来的威力。

今年上半年，万科录得营业收入2008.9亿元，同比下滑2.91%；归母净利润98.7亿元，同比下滑19.43%。销售方面，万科表现优于同行平均水平。同期，实现销售面积1297万平方米，同比增长0.5%；销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。

客观看待，万科业绩尽管也有所波动，但仍有正向盈利，销售表现也有企稳趋势，整体表现在行业的水平线上。

向阳而生

谈及未来的发展思路，郁亮的看法则与过去的框架逻辑一致。

他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。

在万科的视角中，有韧性的市场，指的是一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。

郁亮仍以国外的典型城市作为案例：其中，伦敦城市发展了数百年，至今仍在不断盖新房，新开工规模比三十年之前翻了接近一倍；日本新开工规模从最高峰至今，整体大概减少了52%，但东京都23个区，只下降了21%，而其中核心6区，同一时间段反而增长了23%。

从这些例子中，郁亮看到，人口会不断向能够创造就业的城市集中，而在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。

新的业务机会，指的是新发展模式带来的改变。郁亮谈到，万科从以开发业务为主转向了开发经营服务并重；而即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

在郁亮提及的这些领域，万科今年上半年保持了良好的增长态势。报告期内，万科经营服务业务实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

其中，长租业务继续在规模和效率上保持行业第一。万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。同时，泊寓积极响应国家纳保政策，截至报告期末，在北京、天津、深圳等19个城市，为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

安全底线

在房地产市场持续低迷的当下，市场对万科的期许已经从“做大做强”，转为“安全经营”。在少数龙头房企进行债务展期，个别有央企背景的房企也在进行债务管理的当下，“活下去”成为了朴素而实在的愿望。

万科这家财务良好的龙头房企，也必须站出来并格外强调自身的安全底线。

郁亮说，万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

万科首席财务官韩慧华在业绩会上也对投资者强调，万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。“短期市场有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。”

根据韩慧华的说法，万科高度重视现金流管理，回款效率始终保持行业领先，销售回款与销售总额相当，同时坚持量入为出，保持弹性运营，此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案，以确保任何时点的现金流安全。

此外，万科也始终保持融资渠道畅通和多元化，债务结构也持续优化。

根据中报，截至6月底，公司短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位；持有货币资金1221.8亿元，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。

从万科的财务指标分析，这家房企的基本面仍然保持水准，也一直尊重行业的规则，遵守应有的纪律。这些年来，房地产市场规模老大来了又去，万科守住第一阵营，也正是因为这份安全意识。

即便如此，如今行业承压，万科自难独善其身。为自己、为他人、为行业，万科做了龙头应有的本分，郁亮也做了近年来最诚挚的一次表率。