佛山楼市“银十”成色不足,以核心地段交易为主

21世纪经济报道 21财经APP 高慧超 佛山报道
2023-10-09 09:18

南方财经全媒体记者高慧超 实习生林杭   佛山报道

9月1日,佛山正式落地“认房不认贷”政策,到中秋、国庆双节,政策落地恰好满一个月。双节叠加利好政策,消费者却并不买单,继“金九”成色不足之后,“银十”也如此。

佛山房产信息网显示,双节期间(9.29-10.6),佛山新房网签共计482套,同比去年下跌31.05%,网签套数创近7年新低。

而在这之前,佛山刺激楼市政策已“应出尽出”。近一年来,佛山已出台多个促楼市政策,覆盖信贷、公积金、户籍等多个方面。而为了备战“银十”,开发商们也备足了货源。据不完全统计,国庆期间佛山有超35个新盘有上新或加推动作,下足马力“抢客”。

在多种政策利好的情况下,佛山新房销售为何仍同比下滑?政策成效为何难以显现?

受访业内人士表示,短期来看,佛山商品房销售下滑是受到广州放松限购、双节居民回乡旅游等因素影响。

“金九银十”销售不及预期

“今年双节期间一共带看了6个客户,和去年比带看量少一些。整个8天假期前4天看房的人较少,后三天咨询量有所增加,带看房量也多了。”置家经纪人马青楷告诉南方财经全媒体记者。

贝壳数据显示,“黄金周”8天假期,贝壳佛山新房总成交超800单,占商品房比重80%,认购量同比下跌约23%;二手房占比20%,认购量同比下跌约5%。

如此数据,马青楷并不感到十分意外。“双节期间,佛山商品房销量不理想,很大一部分原因是中秋回家和旅游的人比去年多了。另外,多种利好政策传递到消费者处,重塑其购房信心也需要一定时间。”

文化和旅游部数据中心测算,假期8天,国内旅游出游人数8.26亿人次,按可比口径同比增长71.3%,按可比口径较2019年增长4.1%。

“双节”出行火热,的确影响了佛山看房人群的基数。

今年9月,佛山新建商品住房新增供应4578套,环比上升45.98%,但新建商品住房成交3461套,只上升了10.58%。9月是三季度的冲刺月,每年各大房企都会铆足劲促销售。与往年相比,成交环比增长10.58%的确不算理想。

佛山市房地产业协会设立的佛山市房地产行业研究站认为,当前购房者观望情绪仍在,主要原因是居民购买力不足、收入预期下降和对市场信心不足。

顺德居民黄婷今年本想购买一套4房,以迎接二胎的到来,但迟迟未能如愿。“旧房目前按照市价很难卖出去,如果要再买一套新房,那压力就太大了。”黄婷说。

此外,贝壳研究院佛山分院院长董晓丹还认为,9月广州局部放松限购,部分原本因为够不着门槛而不得不考虑佛山的客户迅速调转回广州,尤其是番禺、黄埔吸引力较强。9月18日-9月24日,番禺和黄埔新房就分别网签169和154套,跑在广州全市前列。

值得一提的是,近年来佛山出生率下跌,以及去年佛山常住人口数量的减少,也透露了“蛛丝马迹”。

2022年,佛山常住人口增势“刹车”,减少了6.03万人,是佛山常住人口自本世纪以来首次出现负增长。

“过去佛山房地产辉煌发展的十年,也是外来人口大量涌入的十年。未来十年,佛山还能有超百万人口流入吗?”马青楷认为这不太可能,未来佛山房地产将会以核心地段交易为主。

核心与非核心区销售分化

虽然佛山楼市整体热度不足,但南方财经全媒体记者实地踩盘发现,部分楼盘成交、带看和去化表现超预期。如中国铁建凤语潮鸣对比五一小长假,业绩增长了50%;保利灯湖天珺成交3.8亿元、映月湖保利天珺也劲销3.5亿元。

从区域来看,佛山五区商品房销售分化明显。贝壳数据显示,双节期间,禅城、南海、顺德三个区占比加总超8成。

董晓丹解释,究其原因是如今佛山更多购房者购房是为了满足自住需求而非投资,相对比而言,上述三个区配套更完善,潜在住房需求更多,房产价值也会更稳定。

佛山市房地产行业研究站也分析称,当购房者是为了自住择房时,他们会更倾向于选择交通、医疗、教育、商业等配套更好更成熟的区域,因此购房需求都在往城市核心区集中。区域分化是未来房地产市场的一大特征,而且越发明显,更多的购房者将选择城市核心区域、优质板块。

贝壳数据显示,双节期间,佛山卖得好的房子基本上是两类:一是低总价小三房,满足刚需客户;二是地段较好的品质盘,针对改善型需求的客户。值得一提的是,针对刚需房型,佛山目前不少开发商促销力度较大。

“假期期间,禅城禅西板块、顺德陈村板块不少刚需盘的价格调整力度都较大,总价100多万元就有很多精装小三房可选,还有可能是在地铁沿线,这对部分购买力不足的刚需消费者有比较大吸引力。”董晓丹说,佛山作为一个常住人口近千万的经济大市,还是存在不少购房刚需客户,促销的效果也较为明显,佛山贝壳成交约八成都是新房,环比提升了157%。

几个受访业内人士也认为,长期来看,佛山房地产会回归稳健。

今年上半年,佛山GDP达6070.77亿元,同比增长5.2%,总额和增速均位列全省第三;1-8月,佛山招商引资签约投资总额2781.70亿元,同比增长18.22%。

“种种经济数据都反映,佛山经济正在逐步向好发展。”佛山市房地产行业研究站负责人张作浩说,随着佛山产业加快转型升级,经济持续高质量发展,居民收入不断增长,未来流入佛山的人才将越来越多,佛山房地产平稳健康发展的根基也会越来越牢固。

(作者:高慧超 编辑:吴蓉)

高慧超

记者/研究员

南方财经粤港澳大湾区中心记者/研究员。常驻佛山,长期关注产业经济、金融、科技,欢迎沟通交流!邮箱:460335715@qq.com;微信yanbuguu。