双节假期东莞楼市观察：超3成项目推出特价房，网签和认购量均上涨

南方财经全媒体见习记者王卓峰   东莞报道

“基于优惠价格，鸿荣源熙园山院日前推出的12套一口价房源已被抢购一空，这批房源单套立减金额超过百万元，单价仅2.55万元/平方米起。”东莞一名中介向南方财经全媒体记者介绍，该楼盘所处的凤岗曾是东莞房价第一梯队，近年来这里的房价出现过一轮涨跌，这个紧挨着深圳的镇区早早感受了楼市跌宕。 

与上述项目仅一街之隔的保利招商锦上，较早前更释放出单价仅1.9万元/平方米起的特价房，直接将凤岗房价拉回到5年前的“1字头”。

南方财经全媒体从各方信息了解到，从凤岗所处东南临深片区，到东部产业园片区、滨海片区乃至主城区，市场上的新房项目（非豪宅类项目）普遍打起了“价格战”。今年双节假期（9月29日-10月6日），东莞新盘推盘量明显增加，超3成项目推出特价房。其中，“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价，甚至低于该批次房源当初的开盘价。

在这个政策利好的窗口期，叠加房企的积极促销，东莞楼市企稳信号愈发明显。据统计，长假期间东莞新房网签206套，同比增约26%。剔除网签数据滞后的影响，从各大楼盘实际认购量以及高达数亿元的热销成绩单来看，东莞楼市回暖的程度就显得更火热一些。 

不过，在这轮周期中历经多次起伏，房企内部开始更审慎地看待这波市场复苏，他们广深政策端对东莞楼市的影响，并提到尽可能抓紧“抢收”。 

业内人士认为，在“等政策式的需求延滞”的市场背景下，四季度东莞楼市将渐进复苏，房企将加大营销冲刺力度，维持走量去库存的策略。　　

开发商降价促销抢收

叠加中秋假期，今年国庆节成为疫情政策调整后最长的假期。对东莞而言，这还是检验8月末以来，接连落地的楼市利好政策效应的重要节点。

市场面上，由于受到房企资金链普遍紧张、双节长假期间不少买家外出旅游以及广州、深圳等楼市调控政策或进一步放松等因素影响，东莞不少项目已早早释放出优惠活动，于节前选择让利抢跑。 

9月下旬以来，如滨海润府、松湖润府、万科嘉城未来天空之城等多个热度相对较高的楼盘，实则已早早释放出优惠活动，且降幅最高可去到15%，部分项目获得不错的去化表现。

长假期间，东莞楼市整体仍处于以价换量的走势。不过，南方财经全媒体从各方信息了解到，与往年不同的是，今年东莞新盘推盘量明显增加，超3成项目推出特价房。其中，“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价，甚至低于该批次房源当初的开盘价，部分房源单套立减金额甚至可超百万元。 

如凤岗的鸿荣源熙园山院，推出的12套一口价房源，最高立减去到115万元，单价仅2.55万元/平方米起；清溪中和居推出的特价房源，最高总价立减也去到71万元/套；东城瑧山境、南部湾万科城、大运万科城最高立减50万元/套。 

根据东莞中原地产研究院监测，今年国庆黄金周东莞推货供应量为159套，同比增长39%；客户到访量为10995次，日均环比上升88%；开盘去化率为10%，同比上升3个百分点。尤其是主城区供销两旺，吸引不少买家到场看房，整体氛围相比政策优化前更加火热，但市场成交分化仍在，但水乡、临深和东部产业园等片区成交较冷淡。 

不过，在这轮周期中历经多次起伏，房企内部开始以更审慎的态度看待市场恢复。从政策端来看，目前东莞的楼市政策已经应松尽松，但这一轮广深跟进调控松绑，不少业内人士认为，短期内对东莞更多是利空。

一位房企营销人士透露出对后市的担忧，“双节假期下单的客户多是之前积累的、有刚性需求的客户，部分客户已观望多时，趁着节假日优惠力度大下单。但东莞归根到底还是外向型为主的购房市场，接下来如果深圳政策进一步放松，那么东莞市场四季度的销售压力将不小，因此尽可能抓紧抢收。”

楼市企稳信号渐显

撇开市场的忧虑因素，实际上东莞调控政策的效果已经显现，“金九”和双节假期市场热度明显提升。 

据合富研究院数据，相较前三个月的网签不足2000套，过去的9月东莞全市新房网签量为3614套，环比8月的1155套增加了213%。 

而这或在一定程度上分流了假期的部分成交热度。据统计，双节长假期间，东莞全市新房网签206套，同比增约26%。但在东莞一揽子楼市利好政策出台的背景下，上述网签量仅处于近7年的中等水平，显然未能达到市场预期。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，当下东莞楼市出现了等政策式的需求延滞，“比如假期深圳楼市人气也很旺，但叫好不叫座的现象更加明显，新盘普遍折扣式营销更加剧了这一态势。这种心态背后，其实是‘调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨’的思维链在作怪，即如果房价不涨，买家就会陷入等待与观望，不会入市购房。”

一位房企人士则认为，楼市网签数据有滞后性，实际市场会比数据显得热度更高。根据其所负责的项目和监测到的同行数据来看，双节假期内的认购量均实现不同程度上涨。

中原地产研究院的数据也佐证了上述观点。据该机构对东莞100多个在售项目监控显示，国庆期间认购628套，比平常周均305套的认购量翻番。分区域来看，中心城区和东南临深片区在双节假期表现亮眼，除松山湖片区外的其它片区活跃度对比平常周明显提升。

相较于新房市场的于促销折扣中掀起的水花，二手房市场则表现相对平静，究其原因，主要是新房折扣的强吸引力，以及市场更偏向于新房的各类政策利好。另外，东莞二手房、新房的置换链条环环紧扣，在“认房不认贷”政策出台后的半个月市场情绪较高，在一波需求释放成交后观望气氛又逐渐增高，导致入市节奏有所放缓。

“东莞新房依旧有保持热度的基础，市场上置换型需求占较高比例，因此利好新房销售。”李宇嘉判断，毕竟政策风向开始转变，还会有利好举措落地的可能，四季度东莞楼市将渐进复苏，房企将加大营销冲刺力度，维持走量去库存的策略，不会轻言涨价。