北京公积金政策调整 市场影响几何

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），明确自11月1日起，家庭名下在京无住房、在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为首套住房公积金贷款，也就是说，北京住房公积金经调整后，正式执行“认房不认商贷”。

“认房不认商贷”

《通知》指出，首套住房的认定标准为“借款申请人（含共同申请人，下同）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录”。

二套房的认定标准是“借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的”。

值得注意的是，与9月1日起执行的“认房不认贷”相比，前者是指在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，即9月和10月份，已经有过贷款记录的购房人，购买新房时，商业贷款适用，但公积金贷款仍无法适用“认房不认贷”。

本次调整之后，家庭名下在京无住房的，将不看其是否有商贷记录，只要没有使用过公积金贷款，就可以认定为首套住房，享受首套房贷的首付比例和贷款利率。

当前，北京公积金贷款首套利率为3.1%，二套利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别），二套最高贷款额度为60万元。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。

假设公积金贷款60万元、还款期限为25年，在二套利率下，总利息约30.8万元，月均还款约3028元。被认定为首套房贷后，总利息约26.3万元，月均还款约2877元，总利息减少约4.5万元，每月还款约减少151元。

“从本次新政来看，北京楼市政策在逐步放松，向购房群体释放了较为强烈的利好信号，降低购房成本，缓解居民购房压力，加速改善需求释放，有利于提振市场情绪。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，随着政策逐渐发酵，不排除接下来北京二手房挂牌房源及成交有望再度迎来上升期。

不过，北京公积金贷款最高只有120万元，多年没有调整，受访专家建议该额度可适当提高。

北京楼市降温

9月份，北京宣布落地执行“认房不认贷”政策之后，楼市曾迎来一波快速成交，但既有需求释放之后，后续成交动力不足，10月份北京楼市已经有所降温。

北京住建委官网数据显示，截至26日，北京10月二手房成交8478套，同比下降3.5%，环比上月同期下降28.6%。

另据中国房地产指数系统百城价格指数，9月份，北京二手住宅价格已连续5个月下跌，在二手房挂牌量增加的背景下，当前二手房价格下跌预期仍在。10月1-30日，北京成交二手住宅9910套，同比下降3.9%，较9月下降30.5%，政策效果持续性不足。

新房方面，中指数据显示，2023年1-9月，北京新房累计成交571.3万平方米，同比增长6.2%。9月，北京成交68万平方米，在政策带动以及低基数下，环比增长41.1%，同比下降14.6%，整体网签规模相比3-4月的高点仍有差距。10月1-30日，北京新房成交56.8万平方米，环比小幅下降，同比下降37.7%，降幅较9月扩大。

陈文静进一步指出，本次政策调整利好人群相对有限，无房且在全国范围内使用过公积金贷款的人群，购房时仍然被认定为二套；在全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款，由此可见本次政策整体力度偏弱。

“从政策趋势来看，当前北京房地产市场调整压力渐显，政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开。”陈文静补充到，北京预计将按照因区施策原则，优化限购政策，同时或对普宅认定标准、房贷利率等进行调整。

市场在急切呼唤。