“世界工厂”东莞为何要向天空要发展？

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朱景辉,郑康喜,刘巷,章启良 2023-11-10 16:09

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【编者按】以制造业立市的“世界工厂”东莞，2022年成功晋级“双万” 城市（GDP超过万亿，人口超过千万）。今年，东莞锚定制造业高质量发展，正在加快构建起现代化产业体系的四梁八柱。

要实现制造业高质量发展，土地空间是最重要的要素之一。当前，东莞制造业面临着土地资源紧缺与产业转型升级的双重痛点。而在为制造业腾挪用地空间过程中，向空间要土地，是提高工业企业亩均效益的重要途径，也成为了珠三角城市拓空间的一大趋势。

《探城记》第三期来到广东东莞，走访“工业上楼”的典型工业园区，看看工业如何“上楼”？探寻东莞“工业上楼”密码。

近年来，向天空要发展，推动“工业上楼”，成为东莞从政府到市场，不断被提及的话题。究竟何为“工业上楼”？东莞为何要“工业上楼”，建设“摩天工厂”？

向天空要发展！东莞成“工业上楼”探索者

这几年，“工业上楼”已成为珠三角地区“工改”的主要模式之一。原因之一，是其定制化的大楼厂房增加了企业的用户黏性，从长远看，增加了地区产业的稳定性。

中国产业地产行业智库火花S-park创始人、执行董事宋振庆曾说，“工业上楼”可以被视为检验一座城市制造业素质和层级的试金石。如果城市新产业、新业态活跃涌现，又面临土地资源稀缺问题，“工业上楼”可以说是一味“灵丹妙药”。

而东莞的松湖智谷项目是探索“工业上楼”的经典案例。行走在东莞的松湖智谷公园式的园区间，看不到传统的大片厂房，取而代之的是一幢幢工业大厦和产业大厦，以及超高层办公配套。

松湖智谷项目将智能制造生产、研发、市场、管理实现了高度结合，走出了一种“你的上下游，就在我的上下楼”的产城人融合新智造模式。其产业定位，也兼顾了深圳外溢产业对空间的需求以及东莞自身的战略性新兴产业升级诉求。

中山大学岭南学院教授林江总结松湖智谷项目时用了“三个转变”：效益向高产出转变、产业向高端化转变、人口向高素质转变。

但不得不提及的是，“工业上楼”并非适合所有工业园和产业园。“工业上楼”本身的建设成本投入高，市场租金定价收益低等问题，使得项目经济效益较差。与此同时，良好的地理位置、新兴产业发展定位、高端人才集聚度，是工厂可以实现“上楼”的前提条件。

制造业高质量发展呼吁“亩均论英雄”

目前，深圳第一批试点已有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，建造厂房面积2306.5万平方米。深圳可大规模“工业上楼”的背后，是这座城市创新效率高，而新一代电子信息、人工智能等新兴产业，对效益高产出、产业高端化、人口高素质的需求相吻合。

而东莞在迈向高质量发展的道路上，首先面临着土地资源受限的困境。在东莞2460平方公里的城市土地面积上，开发强度已经超过50%，有六成左右的镇拿不出500亩以上土地承载新产业项目，致使大项目落地难，连片“工改工”难度大。另一方面，东莞昔日“村村点火、户户冒烟”的发展模式，行至今日出现了土地空间利用碎片化、低效化、土地权属复杂的诸多难题，致使产业形态低端，成为制约高质量发展的一大瓶颈。

进入2023年第四季度，东莞全市正进一步拧紧发条，争分夺秒开展经济稳增长年底冲刺，围绕“空间、项目、效率”，创造性开展工作。

反映在产业空间上，意味着东莞要持续提高工业用地容积率和亩均产出效益，以“亩均论英雄”。

截至今年9月末，东莞累计登记新兴产业企业9.4万户，国家高新技术企业总数达9099家。新兴产业要尽快立新柱，更需要实现“三个转变”，也更需要“工业上楼”模式在产业配套、产城人融合上的优势赋能。