广州再出公积金新招 政策密集市场却现“温差”

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

一线城市中房地产政策最为密集的广州，再度推出有利房地产市场运行的政策，这次是在公积金政策上做文章。

12月25日，广州公积金管理中心修订并发布《广州市住房公积金提取管理办法》（下称《办法》），本次修订对广州市既有住宅增设电梯提取、多子女家庭无房（租房）提取、异地购房及提取频次等内容进行了调整，政策预计将使缴存人获益更多。

据媒体解读，《办法》对缴存人通过“租购并举”方式解决基本住房需求和改善居住条件的支持力度更大，也促使提取管理更规范住房公积金使用更合理公平。

这是今年下半年来，广州又一次出台惠及购房者的政策。从市场反应来看，新政的确在短时间内促进了楼市的成交，表现在一手房阶段性冲高，二手房较为活跃，成交量有所回暖等方面。

不过，临近年末，广州楼市尽管有“降价促销”的加持，但行情也并未明显回暖。

公积金新招

广州本次公积金新政，对缴存人十分友好，惠及范围广了许多，提取频次、提取门槛也有相应优化。

其中，最受到关注的是扩大了提取范围，异地购房、翻修可以提取，按月还贷期间可以再提取一次，二孩及以上家庭提取额度可以上浮。此外，还降低了提取的门槛，明确不管租赁合同是否备案都可以提取公积金。

具体来看，在异地购房方面，增加缴存人在广州市无自有产权住房，在广东省其他城市购买拥有所有权的自住住房这种情形下可以提取的规定。

翻修方面则指出，缴存人在广州市建造、翻建、大修拥有所有权的自住住房；在本人或配偶户籍所在省建造、翻建、大修拥有所有权的自住住房；广州无自有产权住房，在广东省其他城市建造、翻建、大修拥有所有权的自住住房等情形之一的均可提取。

针对多孩家庭，则指出生育二孩及以上的（至少一个子女未成年）家庭，提取额度可上浮40%。

在提取频次上，广州本次优化后，按月还贷的缴存人在按月还贷期间可以提取一次账户余额，提取金额不超过实际支付的首期房款。

此外，在按月还贷期间已经提取过一次账户余额的缴存人将不能再次提取，但剩余账户余额可以用于提前偿还住房公积金贷款。

如果在住房公积金贷款结清后，按月还贷的缴存人还可以每3个月提取一次至累计提取金额达到可提取总额；未办理按月还贷的购房提取人，可以每3个月提取一次至累计提取金额达到可提取总额。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，广州此次出台公积金新政的背景是近期购房需求减弱，公积金池子的水位比较高，希望让居民更多实现住房消费；此外，鼓励多胎家庭更多提取公积金和用公积金加装电梯，则符合促进内需和消费扩张的政策大方向。

李宇嘉续称，公积金新政的效果有一个前提，即账户上的公积金余额足够多。因为不管是贷款期间的一次性提取，还是提取来提前还贷，这对于公积金额度是有要求的。“公积金新政如果能激励租赁需求，能解决新市民年轻人的住房消费，那是一个比较好的办法。但前提条件是，年轻人、新市民住房公积金缴纳的范围比较广，缴纳比例比较高。”

市场“温差”大

今年下半年以来，广州在房地产政策上迈大步子，陆续出台了多条重磅政策，具体包括放开部分区域限购，降低二手房交易成本等。

客观而言，这些政策在短期起到了一定的作用。

可供对比的数据是，今年10月，在新政出台后的一个月广州一二手房市场回暖明显。

广州中原研究发展部统计显示，今年10月，广州新房成交量超6500宗，创近5个月以来新高；二手房方面，今年10月广州录得成交量达9361宗，市场活跃度有明显提高，成交量迎来“三连升”。

不过，这些政策也只在短时间起到了促进作用。据21世纪经济报道记者调研了解，今年11月、12月，市场的一手房成交未有明显的起色，除了部分让价明显的楼盘，多数表现都比较普通。

一位广州房企的销售负责人告诉21世纪经济报道记者，广州新政9月实施以后，10月成交量短期冲高，但因为受二手房分流、叠加新政效应减退的共同影响，11月底至今， 广州的新房成交量比10月高峰期有明显降温。

上述销售负责人表示，进入12月，多个新盘降价，但仅有个别降价幅度较大的项目维持较好的成交，12月整体市场呈现量缩价跌的状态。

根据广州中原研究发展部发布数据，今年11月，广州新房网签4817宗，环比下跌26%。

不过，广州楼市也并非没有亮点。尽管一手房成交平淡，但二手房却在持续放量。

克而瑞的数据显示，自今年8月起，广州二手房的成交套数连续三个月呈增长趋势，11月更是达到了10136套。

这主要是因为，二手房的价格体系相较于一手房更有空间，在价格更具吸引力的前提下，成交会更容易。

一位广州房企的总部人士对21世纪经济报道记者分析称，广州现在二手房东挂牌增加了很多，部分区域也出现降价套现出逃的现象。

一位于2021年在海珠区购房的人士告诉21世纪经济报道记者，“我前两年买是纯站岗了，我那套房子当时是8万多/平方米买的，现在同小区的挂牌价最低去到了7.4万/平方米。要是晚一点买会更好。”

类似的案例在广州各个区都有许多。在此背景下，广州楼市整体的价格准线被不断挑战和重构，现在也暂未获得平衡，市场的博弈仍在持续。