新政释放购房需求 上海楼市大户型热销

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

“都几个月没饭吃了，再不给吃的就饿死了。”一名中介门店业务员略带兴奋地说，上海新政后二手房带看量的明显提高，让整个市场都忙活起来了。

12月14日晚间，上海官宣了房地产相关政策的优化调整，主要涉及3个方面： 普通住宅的认定标准，降低了二手交易的税费；首套房和二套房的最低首付比例：降低了刚需/改善置业的上车门槛； 首套房和二套房的贷款利率，降低了购房资金成本。

上海中原市场分析师卢文曦指出，上海优化调整楼市政策，有利于进一步释放购房需求，稳定预期、提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。

据中介门店不完全统计，新政首个周末（12月16日-12月17日），上海全市二手房日均成交700套左右，比往常周末日均500套的交易量增加了不少。

成交结构变化

由于交易成本降低，新政很大程度上缓解了购房人的焦虑情绪。中介门店工作人员反馈，门店带看量新增90平方米-144平方米的需求。

据内环一家中介门店的业务员认为，二手房挂牌量激增并不是市场拐点到来的主要原因。新政后，不少原来只能在内网看到的二手房源可以在外网看到了，这是挂牌量激增的主要原因。

不过，据其透露，新增房源中房龄在20年以上、面积小于80平方米的占比越来越多。这些“老破小”成了新政后较难去化的一类房源。“买家提高购房预算后，可选择更大面积的户型。”这名业务员认为，新政可以促进一波成交，但之前卖不掉的房源依然卖不掉。

一个明显的变化是，新政后，成交结构发生了明显变化。经过两周的市场情绪调整之后，买卖双方渐趋冷静，二手房成交量也逐渐稳定：二手房挂牌量持续上升，价格也陆续在调整。比如非普通住宅的二手房，业主会适当下调价格，把税费让利给买家。

王珍此前看过的一套位于内环的156平方米二手房，价格从1400万调整到1390万。然而，王珍依然没有下单冲动，她认为这个小区二手房单价还有每平方米七八千元左右的下调空间。

目前，王珍已经将预算从1200万元提到了1500万元。也就是说，她可以选择更大的户型了。不过，眼看着二手房挂牌量的上涨，王珍们显然认为二手房价格还有下调空间，愿意再等一等。

数据显示，2022年6月以前，上海二手房月挂牌量基本都在1万多套。2022年7月开始，挂牌房源激增，2023年年初达到了4万套左右。这一周期内二手房价并未出现价格大幅下调，直至2023年下半年以来，挂牌总量开始攀升至8、9万套，成交价才开始出现明显的回调。

2023年9月，上海实施认房不认贷新政后，二手房挂牌量持续攀升，2023年11月约为9.26万套。12月上旬，上海二手房挂牌量有下降趋势；12月中旬新政出台之后，挂牌量再次攀升。正如卢文曦所言，新政进一步释放了市场卖房及置换需求。

同策研究院数据也印证了成交结构变化这一事实。首先是二手房市场成交有一定增加，12月15日二手房成交662套，12月16日成交738套，17日成交639套，比新政前一周的日均成交量增加了34%。

同策研究院研究总监宋红卫分析，新政后，二手房市场表现优于新房市场，不仅带看量上涨，日均成交量也上涨了30%左右。新房市场整体表现一般，但是成交结构有一定变化，购买大户型的比例在上升。

宋红卫指出，二套房及首付比例下调以后，改善需求具备了需求升级的空间，这也印证了目前上海住宅市场改善型需求主导的趋势。

什么人在提高购买额度？

回顾新政后上海新房去化结构的变化，三房、四房户型明显增加了。

同策研究院数据显示，12月11日-12月17日这一周，上海新房中三房、四房户型成交量有明显上升态势，其中三房户型成交1116套，比前一周686套几乎翻倍；四房户型成交190套，比前一周112套也有不少增量。

12月18日-12月24日这一周，三房、四房户型成交量持续增长。其中三房户型成交1259套，四房户型成交297套。

大户型的畅销，这当中有相当一部分客户来自于原计划购买小户型的客户。新政后他们手中的首付款可以购买更大户型，但需要通过杠杆补充资金量。

12月24日，位于上海普陀区的中环云悦府开盘，当天前来咨询的客户中，对于99平方米、总价在800万左右的三房户型关注度是最高的。

中环云悦府售楼部 唐韶葵摄

12月21日，中铁建花语前湾开盘，准备了半年多的叶颖（化名）终于“上车”。她发现，新政之后有个新趋势，“很多邻居本来是几乎全款买101平方米的小户型，结果他们觉得贷款利率降低，可以用杠杆买更大户型。”

当天开盘，中铁建花语前湾317组客户摇号，叶颖摇到102号，按照她的理解，轮到她选房的时候101平方米的户型理想楼栋应该几乎没有选择余地了。然而，轮到她进场选房的时候，她看中的101平方米户型只被选走了2套，而被选走的几乎都是大户型房源。很显然，不少此前也选择这一户型的买家临时换了更大户型的房源。

前述分析师指出，在这一波新房选购中，不少刚需置业者的心态是趁现在购房政策变得宽松友好了，宁愿加杠杆买大户型一次到位，省得以后楼市调控再换房了。

利率的下调给予不少刚需买家资金的支持。同样是刚需，胡敏（化名）原计划买某项目103平方米的创新户型，却在选房前一天晚上，与父母商量好加杠杆买大一点的户型；外地来沪工作的张子豪（化名）也将原本118平方米的预算，临时起意多贷款买144平方米的户型。

据了解，中铁建花语前湾118平方米和144平方米的大户型当天很快就售罄了，小户型则剩下不少没有卖出。

王珍（化名）也在新政后，发现普宅标准变化之后，税费有所下调，便将置换新房的预算从1200万提到了1500万，目前仍然在看房中。

卢文曦指出，二手房市场在2023年2月至2023年3月间成交量上升，但即便这一波流量也填补不了中介在前几年的亏损。2023年4月份之后，二手房市场又急转直下，即便是年底新政助力，但由于并非二手房传统交易旺季，作用效果有限。

显然，市场整体信心的回暖，仍需时日。