可转让的广州房票：推进城市更新，有助去化库存

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道 房票安置制度吹风多时，广州终于在新年发放了第一张房票。

2024年1月4日，在《广州市房票安置实施方案》审议通过后，广州很快发出了全省首张房票。1月5日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出了广州第一张房票，标志着广州探索房票安置制度迈出了实质性的第一步。

官方解析中，房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后，将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。

1月8日，广州市规划和自然资源局有关负责人针对房票安置的相关问题回应表示，房票可以购买广州市“房源超市”内新建商品房，房票全市通用且可以转让。转让的前提是，被征收人所在户满足拥有一套广州住房的情况下，允许房票在本项目被征收人间互相转让，房票限转一次。

在广州之前，房票安置已在全国十多座大中型城市落地。在2015年时，房票安置一度是“激活”房地产市场的利器。与之前不同的是，广州此番落实房票安置制度主要是为了配套城中村改造工程，这种模式也被认为有利于提升城中村改造的效率。

外界关注的重点还有房票安置制度对房地产市场所带来的影响，从目前的运行模式和市场反馈来看，房票安置由于所涉及的范围较窄，加之还在起步期，其所产生的效用还有待观察。

“房票”全市通用，可转让

广州推出房票安置制度的背景，超大特大城市正在稳步推进城中村改造，而广州城中村密集，也是这项工程的重点推进城市。

根据中国人民大学公共管理学院副教授王洁晶统计的数据，目前广州市共有1024个村(包括部分改居的村中，有425个被识别为城中村）。

在《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（下称《专项规划》）中，广州的目标是，规划至2025年，广州累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。规划至2030年及至2035年，分别累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）、300平方公里（含城中村改造155平方公里）。

《专项规划》特别提到房票安置的作用，其中指出，通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，缩短城中村改造周期；同时节省安置临迁费，减轻财政资金压力，定向去库存，多路径保障村民回迁安置。

广州本次房票安置，是可以转让且全市通用，更加具有流动性。

据广州市规划和自然资源局有关负责人表示，采用房票购房时，房票可以转让。被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让。房票限转一次。此外，房票使用期限自房票核发之日起计算，最长使用期限为18个月，到期后，未使用部分被征收人可向核发房票的区政府申请兑换成货币，具体细则由各区制定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，房票安置对市场来说，好处是能把拆出来的需求定向引导到楼市里；对开发商则可以定向去库存；对于改造主体可以不用建设回迁房，免去了临迁费；对于政府则改造腾出空间，能够落地公共设施和保障房。

不过，房票安置所涉及的范围预估将不会很广。

可供对比的数据是，石围村本次拆迁涉及的国有证私人房屋共491户，自去年10月25日动员会启动房屋征收工作以来，已累计签约408户，而首批发放房票，则只有8张。

李宇嘉也表示，房票安置会推广，但规模不宜太高评估。“选择房票安置的主要是国有土地或房屋拆迁安置，已经不在城中村居住和生活，不依赖出租屋经济，以及拥有多套房屋的屋主。”

城市更新加速

房票安置制度，最早在2015年就在部分城市的棚户区改造拆迁安置中就有所运用。那一轮棚户区改造，直接推动了房地产行业的一个大周期。据克而瑞统计，2015年至2017年，全国棚改开工量连续3年保持在600万套以上，最高峰的时期，能够拉动全国21.5%的住房销售。

相比起那一轮房票安置制度，近期所推行房票安置的城市，所取得的效果已经弱了许多。

以郑州为例，郑州于2022年6月推出房票安置制度，但据中指院统计，2022年7月4日-7月31日期间，郑州商品住宅周均销售由6月前三周的1191套降至1016套，市场在6月传统旺季销售短暂回升后再次下滑，房票安置政策实施对成交无明显拉动效果。

广州当前也处在房地产行业的弱周期中，市场也寄望房票安置制度能够带来一定的需求。中原地产数据显示，2023年11月，广州新房网签4817宗，环比下跌26%；截至11月末，广州全市库存量1185.2万平方米，去化周期20.4个月，去化周期突破20个月高位。

一位广州房企的人士对21世纪经济报道记者表示，“未来几年广州或将有很多城市更新项目推出来，房票也会有一定的比例释放。不过，不要寄望房票安置能够为楼市‘去库存’，一方面房票安置涉及的范围不大，另外就是房票的购买力还有待观察。”

以石围村的项目为例，首张曝光的房票票面金额为250余万元，而在石围村所在的片区，多数在售商品房的总价平均在300万以上，这就意味着，一张房票要在同片区置换一套房并非很轻而易举的事情。

不过，业界普遍认为，未来这一政策会在部分超大特大城市的城中村改造中发挥作用。

中指研究院华南分院总经理杨红侠分析称，在房票政策落地广州市荔湾区后，预计相关部门将及时总结经验，不断完善有关机制，以点带面，适时将房票政策推开至广州其它城市更新重点区域。此外，其余核心一二线城市或将参考广州相关制度经验，结合当地实际情况适时落地房票政策，完善城市更新相关机制，促进房地产市场平稳健康发展。

中信证券在近期的一份研报中也指出，在回迁房和现金补偿两种方式之外增加房票制度作为新的补充安置方式，有助于补充满足被征收人的差异化需求，推进城市更新，更有助于去化房屋库存，提振房地产市场信心。