南财论道丨广州发出首批“房票”，有何看点？

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日，广州荔湾区石围塘旧改项目，率先落地了全市第一批“房票安置”。所谓“房票”，其实也是货币补偿的一种方式。不过，不是直接给拆迁户发钱，而是根据补偿标准和被拆房屋的评估价值，给予标明价款的购房券，拆迁户们拿着这张券，再去房源库里定向选房。

值得注意的是，这次“房票安置”，并不是城中村改造村民安置，而是国有土地征拆的安置，规模不大、接受度高。即便如此，促成房票安置也很不容易。因为，“给房”（原址安置）或“给钱”（货币化安置）是传统做法，而市场对房票的认知还不成熟，需要拆迁户和开发商达成一致。

首要的是，拆迁户要认可房屋评估值，且这个评估值要能1∶1兑换商品住房。一般来说，被拆的房子，价值相对没那么高，而商品房价值较高。要拆迁户补钱购房，一来不太愿意，二来可能也没钱（老国企退下来的职工）。为促成这件事，管委会、街道和开发商做了不少协调的工作。

入库房源，都是本市、本区国企的房子，可谓积极配合。重要的是信号意义，这让市场看到，房票安置行得通。广州希望大力推房票安置。为什么呢？一方面旧改将大规模推进，会释放新增住房，另一方面在售、在建的商品房还很多，同时二手商品住房挂牌量也在增长。

不推房票安置，就要么给钱、要么回迁。给钱的话，政府、国企荷包紧张；回迁的话，周期太长而且前期投入太大，还得靠后期拆迁地块出让、卖商品房来覆盖成本。问题在于，现在市场上房子太多，价格还在下跌，万一地卖不出去、房子卖不出去，前期的成本就有可能变成地方隐性债务。

要知道，现在旧改的硬指标之一，就是不能增加地方隐性债务。那么，就推“房票安置”吧！既能去化旧的库存，还能降低旧改成本、缩短周期，还能让腾出的土地空间，有了消化的余地（卖地或卖房），可谓一举多得。这么看，进入存量时代，旧改要大搞，渠道要多样。

未来，给钱、给票、给房会是并存的三个旧改补偿渠道。需要注意的是，不会强制让大家接受房票安置，而是多个渠道并存，任君选择。不过，为了实现多方目的，政策上会鼓励房票安置。比如，在房票金额上给予2%（中心区）或5%（外围）的财政补贴，鼓励入库房源降价。

具体到城中村房票安置，有点难度。一是回迁安置可以做到1∶1面积置换，而城中村房屋评估价太低，往往是同区域商品房价的6折左右，这么低的折扣得到的商品房面积缩水了，村民是否愿意？二是入库房源多是大户型，村民愿意选小户型，好继续过收租的日子，供需匹配难。如果是回迁安置，即便按照最低280平米（宅基地上最低合法可建面积），也能获得2-3套房，一套大的自己住，两套小的出租。这样的选择，只有回迁房可以做到，而房票安置尚难满足。三是房票安置下，村民要离开祖祖辈辈生于斯、长于斯的地方，情感上能否接受？

广州想推房票，预计接下来全市旧改重点区域，比如黄埔、天河、番禺等，都会渐次开展。笔者认为，如果魄力足够，也会获得不错的效果。比如，补贴力度大一些，让入库房源选择更多，折扣更大。若非如此，则不能太过乐观。毕竟回迁安置下，村民获得的面积更多，也不影响出租屋经济。更重要的是，商品房没那么诱人了，因为房价在跌。让商品房有吸引力，这才是最重要的。