年前深圳楼市重磅调整！外地购房社保“5改3”，本地户籍不再需要社保

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

在广州、上海和北京陆续对房地产调控政策进行优化后，深圳这座此前被认为是落实“最严限购限贷”政策的一线城市，终于迎来了实质性的松动。

2024年2月7日，深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，主要调整是：深圳户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。

此外，非深圳户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）则只需提供购房之日前3年连续缴纳个人所得税或社会保险证明，并限购1套住房。

深圳对限购限贷政策所做出的调整，早在市场的预期之中。自从广州今年1月再度松绑限购、北京、上海也对外围区域的限购政策进行调整后，深圳进一步优化限购限贷政策，只是时间问题。

深圳这次调整的背景，也与其他城市类似。去年，即便深圳已经在房地产相关政策上进行了多轮微调，但受到大环境的影响，深圳楼市成交十分低迷，且这种趋势至今没有扭转。业界普遍认为，深圳这次政策调整相较以往力度较大，将有望释放一波需求，但后市走势则仍有待观察。

优化背景

2020年，深圳楼市高烧不退，炒房风气盛行，深圳楼市价格屡屡创下新高。基于这一前提，深圳在限购限贷政策上作出重大调整，至今已经运行了三年多。

2020年7月，深圳进一步加码限购，其中要求深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在深圳落户满3年，且能提供购房之日前在深圳连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

而对于非深户居民家庭、其时的要求是成年单身人士（含离异）需要按照提供购房之日前在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明。

由此，深圳成为四座一线城市中，限购限贷政策执行得最为严格的城市。随后，深圳还在2021年建立二手房参考机制，将按揭贷款与之挂钩，多措齐下，深圳楼市回归理性，成交量和成交价也有明显回落。

美联物业发布的数据显示，2022年深圳一、二手住宅合计成交5.61万套，较2021年下跌39.7%； 其中，一手住宅共计成交3.44万套，同比下跌34.3%，创下2012年以来的新低；二手住宅共计成交2.17万套，同比下跌46.6%，成为有历史记录以来的新低。

进入2023年，深圳楼市继续延续冷静的趋势。据中原地产数据，2023年，深圳楼市成交止跌回升，但难改价格深度调整趋势，其中，2023年二手住宅成交同比增幅超5成，但年内价格跌幅扩大；新房方面，深圳新房供应量为近八年第二高，但成交却为近五年最低。

去年，全国多地都对房地产市场政策作出优化，深圳也不例外。根据21世纪经济报道记者初步统计，去年，深圳已经对房地产政策作出了一些调整，其中包括对二手房参考价进行了调整，按揭贷款不再与参考价挂钩，此外还有“认房不认贷”、下调房贷利率以及降低二套房首付比例等。

这些政策，的确在短期内带动了一些需求的入市，但多数持续性不足、后继乏力，多数仅能维持一到两个月。中原地产认为，这体现市场预期没有随着政策松绑而转变，信心不足仍然是市场难明显反弹的主要因素。

重磅调整

正是因为市场的信心和需求一直较为乏力，因此深圳市场普遍对限购限贷政策的优化方向十分期待。但是，参考广州市场多轮调控后的结果，深圳楼市预期能否就此改变，仍待观察。

去年9月，广州近郊区放开限购，市场曾寄予厚望，但从年底的成交数据来看，广州楼市的库存量等数据未见明显好转。

据克而瑞统计数据，截至2023年末，广州库存量为1232万平方米，同比下降8%，去化周期为19.6个月，仍处于高位区间，去化压力不减。其中，增城、番禺、南沙、花都库存积压，去化周期普遍高于16个月以上，荔湾、天河库存也大量增加，去化周期高于20个月。

这其中，番禺、花都均是去年9月首批放开限购的区域。

具体到深圳，政策的效力也要等待时间和市场消化、

一位深圳的开发商人士告诉21世纪经济报道记者，“公司内部上个月研判，深圳的限购限贷政策会有调整，因为北上广都有动作了，深圳还没有。不过，这个政策出来以后，我们判断力度并不是很大，非深户还要三年，吸收不到多少购买力。政策的效果怎么样，要看市场博弈；另一个角度来看，从资产配置的角度，深圳还是全国前列的。”

美联物业全国研究中心也认为，深圳本次限购政策的放松，无疑为深圳房地产市场带来更多的购买力，为市场成交量稳步回升注入更多的力量。但由于大部分市民已回乡准备过年，政策的效力最快将在年后才会出现。“今年楼市的小阳春有望能提前到初九，即市民返回开工之时便出现。”

乐有家研究中心则表示，本次放松限购，是在深圳供需关系发生重大变化后的一次针对性调控，在需求端精准发力，满足更多新市民及“深二代”等购房需求，能有效释放更多潜在购买力。

乐有家续称，在开年之际出台政策，能有效提振市场信心，助力2024年深圳市场交易活跃度的提升，促进深圳房地产市场稳健发展。