21解读丨史上最低！公积金贷款利率下调0.25个百分点，购房人：用掉首套房名额

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

“比之前传闻的降得少一点。”5月17日，宋韵（化名）看到央行发布的公积金利率下调新政后说，最近半年来她正在苏州看二手房，酝酿用掉人生中的首套房名额。由于苏州公积金贷款额度较高，宋韵打算申请最高额度80万，再结合商业贷款，购买一套200多万左右的房子，这样所负担的月供压力比较合适。

5月17日，央行发布三份重磅政策。在公积金政策方面，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

据钱江晚报报道，浙江省直公积金中心信贷处处长周嘉表示，公积金利率将会同步调整，存量利率如果没有特别说明将统一在明年1月1日后调整。

公开信息显示，上一次公积金利率调整是在2022年10月1日，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.6%和3.1%。

此次利率下调0.25个百分点后，购房人能节省多少月供呢？以100万元的公积金贷款总额计算，调整前5年以上首套住房公积金贷款30年等额本息月供总额为4270元，调整后月供为4136元，减少了134元。

公积金贷款利率触达史上最低水平的同时，央行还将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。此外，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

对于央行调低购房首付，宋韵则认为自己第一次买房的话，也不想承担太重的月供负担，“有能力还是会多给一点首付”。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，公积金政策配套降低首付门槛政策，这一组合拳应该有助于核心城市住房销售的增长。

镜鉴咨询创始人张宏伟也指出，“首付比例下调+取消商业贷款最低利率下限+公积金利率下调”，直接导致购房人的购买成本降低。“这一轮的政策力度确实蛮大的，如果说居民收入水平企稳的话，购买需求将会被充分激活。”

对于像宋韵这样的单身人士而言，此次公积金利率调整是比较大的利好消息，中介也比较关注这类客户。与此同时，二手房业主们也想趁这一波热度尽快卖出手中的房源。

在苏州园区，宋韵一直留意的一些房源，半年间挂牌价降了几十万。一套在2024年元旦挂牌上市的房源，从295万元降到了245万元。就在这两天，该套房源的业主首次大幅度调降了17万元。

一名中介人员对记者表示，首次置业的客户更看重公积金利率的下调，因为这类客群一般会用组合贷，或者仅用公积金贷款。

值得关注的是，虽然两部门对公积金贷款、商业贷款利率大幅调整，但存量房贷利率是否会同步调整，目前尚是未知。据了解，相比新增贷款，存量贷款利率仍然偏高。

2016年在上海买了一套二手房的赵敏（化名）认为自己是最吃亏的买房人，当年商贷审批下来是5.9%的利率，经历LPR调整之后，当前利率4.79%，也比目前的购房商业贷款利率高出不少。

即使是赶上LPR下降周期的购房者，也认为不划算。2021年年中，王超（化名）在杭州购买了一套房，彼时商贷5.65%，如今商贷下调至4.2%基准线，每月可少还1000多块钱。但其也期盼存量贷款利率再度下调。

分析人士指出，如果存量贷款利率无法再下调，前期购房者提前还款的意愿会很强烈。