21解读丨“历史级”救市政策降临！房地产可以乐观了吗？

21世纪经济报道记者张敏 北京报道

5月17日，央行、金融监管总局发布文件表示，为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，调整个人住房贷款政策。

具体而言，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

央行同日还表示，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调了个人住房公积金贷款利率。

纵向对比，15%的首套房贷首付比例下限、25%的二套房首付比例下限，将是历史最低水平。

与此同时，当前多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限，最低可至3.25%。随着监管部门取消该下限，这一条件也成为最宽松。

易居研究院研究总监严跃进表示，这是“历史级的购房提振政策，影响深远”。

此前，包括一线城市在内，各主要城市均对楼市政策进行了大幅调整。其中，除少数城市外，全国大部分城市都已解除了限购措施，贷款利率也降至低位。

但从市场表现来看，仍然没有明显的起色。5月17日，国家统计局发布数据显示，今年1-4月，全国新建商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额2.8万亿元，下降28.3%。同期，全国房地产开发投资3.1万亿元，同比下降9.8%。

今年4月，全国70个大中城市中，有64个城市的新房价格环比下降，69个城市的二手房价格环比下降。

分析人士普遍指出，楼市长期处于调整阶段，市场信心不足，是政策加码的根本原因。而从房地产中长期发展的角度看，随着供需关系反转，“房住不炒”深入人心，原有的政策也迎来了调整的时机。

中原地产研究院表示，最低首付比例和贷款利率的下调，将直接降低购房门槛。

该机构指出，在此之前，之前全国重点城市首套房首付比例平均值为24%。政策调整后，意味着所有城市的首付比例都将降低。其中，一二线城市的降幅可能更大。

与此同时，由于不设下限，利率下调的空间更大。中原地产首席分析师张大伟指出，除了少数一线二线城市外，大部分城市的首套房贷最低利率已经进入3.45%时代。按照100万元贷款、30年月供计算，月供只需4462元。若利率下调，购房者的负担会继续减轻。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，降低贷款利率，意味着降低了月供压力，特别是在不限制利率下限以后，月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌，未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。

他表示，这对于年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。从去年以来的数据看，他们以刚需为主，主要购置二手房源，这对于促进新房和二手房源循环，去化库存和挂牌量，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。

他同时表示，具体效果取决于银行执行层面如何落地，毕竟这要求银行让利。

他预计，后续降准、降息会相继推进，因为在今年4月30日的中央政治局会议上，已经明确了“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。”与此同时，相关的交易税费也有望下降。

市场层面，张大伟指出，5月份市场将比4月有明显好转。但整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复。

张大伟认为，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，未来更多的政策会落地，对房地产可以乐观起来了。