多地下调首付比例、贷款利率 部分城市公积金贷款利率进入“1时代”

21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道

在监管层释放楼市信贷政策的重大利好后，各地的“靴子”也陆续落地。

近日，多个城市宣布下调个人住房贷款首付比例和贷款利率。21世纪经济报道记者梳理发现，商业贷款方面，武汉、合肥、西安、郑州、长沙等地均将首套房最低首付比例降至15%，二套房最低首付比例降至25%。

上述城市还将贷款利率进行了不同程度的下调。其中，武汉将首套房最低贷款利率降至3.25%，二套房最低贷款利率降至3.35%。这也是目前二线城市中的最低水平。

同时，多地还下调了个人住房公积金贷款利率。西藏将首套个人住房公积金贷款利率调整为1.36%，率先迈入贷款利率“1时代”。

分析人士指出，这些动作正在改变市场预期。随着各地确定执行细则，市场情绪有望得到进一步提振，并将助推市场的回温。另一个值得关注的问题则是，一线城市的门槛将如何调整。

信贷门槛继续下降

5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条政策，宣布降低贷款首付比例，首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%；取消房贷利率下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

按照新政，个人购房的最低首付比例将降至历史最低水平。贷款利率则已处于历史低位，此次调整后将继续刷新低值。因此，这也被称为史上最大力度的调整。

随后，多个城市纷纷跟进，对现有的政策进行调整。其中，二线城市的动作最引人关注。

21世纪经济报道记者了解到，5月20日，武汉便开始执行新的信贷措施，首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房贷利率降至3.35%。武汉也由此成为首个对信贷政策进行调整的城市。

随后，郑州、南昌、西安、长沙、昆明、济南、合肥等二线城市也陆续作出调整。与武汉一样，这些城市执行的首套房首付比例下限为15%，二套房为25%。

上述城市同时也都下调了贷款利率，但均高于武汉的水平。

据不完全统计，本周以来，已有超过10个城市对个人住房的首付比例、贷款利率进行了调整。

公积金方面，由于监管部门发布了政策指引，各地调整的速度也较快。5月17日，河南省省直机关住房资金管理中心发布通知明确，对于购买首套住房的购房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。购买第二套住房的购房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。

同一天，河南省内的郑州、洛阳、开封、信阳等地也发布消息，下调公积金贷款利率。

另有不少省市也对此做出了调整。除了下调公积金贷款利率外，还对存量住房公积金个人住房贷款政策衔接做了相应的安排。

其中，陕西省、合肥市、杭州市还同步调整了公积金贷款政策，涉及公积金购房的首付比例、最高贷款额度、家庭住房套数认定标准等。

此轮调整后，西藏成为公积金贷款利率最低的区域。根据西藏自治区住房资金管理中心的规定，对于首套房购房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的公积金利率分别调整为不低于1.36%、1.68%；对于二套房购房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的公积金利率分别调整为不低于1.686%、2.038%。

市场情绪转向乐观

事实上，由于被赋予较大的自主调整权限，很多城市早就开始调整信贷政策。

中原地产研究院统计数据显示，今年4月以来，全国超过30个城市下调了房贷利率下限，其中有27个以上取消了房贷利率下限。总体来看，全国累计已经有超过105个城市下调了首套房贷利率下限，超过91个城市已经取消了房贷利率下限。

中原地产首席分析师张大伟表示，综合近期各地的动作来看，517政策全面落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点。

他表示，按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。对于贷款额度较大的改善性需求来说，利息支出会减少更多。

分析人士指出，各地细则“靴子”的落地，既能够进一步降低购房门槛，也有助于预期的稳定。

根据机构的统计数据，在细则落定之前，交易量已经有所活跃。

易居克而瑞指出，“517新政”发布后首个周末（5月18日-19日），上海二手住宅成交套数分别达到806套和743套，显著高于4月的日均交易水平（609套）和3月的日均交易水平（654套）。

北京链家研究院院长高原也向21世纪经济报道记者表示，“517新政”发布后首个周末，北京三方协议成交量达到年内相对高点，客源新增量达到年内最高点，市场反馈比较积极。从数据水平来看，各项指标处于正常区间内偏高位置。

他表示，市场良好的表现主要基于三方面因素：一是市场预期边际改善，近期政治局会议、国常会相继宣布诸多重大利好政策，有效提振了市场信心，居民观望情绪减少，转化效率提升。二是市场价格相对稳定，3月以来，市场调整幅度收窄，买卖双方价格预期较为接近，更易达成交易结果。三是天气因素使然。上周末天气晴好凉爽，对于消费者看房、成交有促进作用。

值得注意的是，到目前为止，一线城市尚未对商业贷款的最低首付比例和贷款利率做出调整。张大伟表示，一线城市的信贷门槛仍然相对较高，其政策动作向来有风向标意义。因此，其最终的落地情况，将在一定程度上影响整体市场的情绪。

总体来看，市场情绪正在转向乐观。分析人士普遍认为，未来一段时间，将有更多的城市推出相关的落地细则，短期内市场交易量也将有所回升。

但在经历了长期的深度调整后，市场的回稳速度恐怕不会很快。张大伟指出，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，市场还在逐渐见底过程中，各方也期待落地政策的力度更大一点。