楼市再入博弈期：7月商品房成交降温，部分项目舍量保价

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 受多重因素影响，进入下半年，房地产市场再度步入博弈阶段。

国家统计局发布数据显示，今年前7月，全国新建商品房销售面积5.4亿平方米，同比下降18.6%；新建商品房销售额5.3万亿元，下降24.3%，降幅均比上半年有所收窄。

其中，7月商品房销售面积6233万平方米，销售额6197亿元，高于去年同期，但比6月有明显下调。

分析人士指出，“5·17新政”对市场的提振作用仍然存在，但在度过年中的业绩冲刺期后，房企的推盘节奏开始放缓，部分项目取消了价格优惠措施。同期，不少二手房业主也对报价更为坚持，二手房议价空间有所减少。这也深刻影响了市场的量、价表现。

7月，70个大中城市房价仍然以降为主，但上海、北京的二手房价格连续两个月持平或上涨，有望走出独立行情。房地产市场的分化局面，正在进一步显现。

总体来看，经过6月的整体升温后，供需双方都在趋于冷静，市场博弈态势正在出现。

从“冲规模”到“保利润”

“5·17新政”后，房地产市场信心大增，加之房企大力推盘，市场交易一度升温。今年6月，全国商品房销售面积1.13亿平方米，商品房交易额1.15万亿元，相当于整个上半年的约1/4。

进入7月，房企推盘节奏放缓，加之天气炎热，购房者入市热情不高，楼市出现季节性降温。7月，全国商品房销售面积和销售额环比降幅均超过四成。

这种情况的出现，还有价格层面的因素。

在完成销售额的冲刺后，一些商品房项目开始收回此前的折扣，从“冲规模”转为“保利润”，这也在一定程度上影响了市场交易。

北京某大型房企营销负责人向21世纪经济报道记者表示，近两年入市的项目，大多是在2021年和2022年的高点拿的地，土地成本较高。加上近年来市场降温，销售周期拉长，大部分项目利润微薄，还有不少项目处于亏损状态。

因此，在借助“5·17新政”效应完成抢收后，很多项目不再提供价格折扣，其他的优惠措施也逐渐取消。

这种情况同样出现在二手房市场。21世纪经济报道记者调研发现，近期北京多个区域的二手房业主开始上调报价。有机构也指出，在大部分一二线城市，二手房市场的议价空间开始减少。

有房产经纪人表示，一些业主因急于用钱或信心不足等原因，报价过低，并导致整个区域出现低价成交的情况。下半年这种情况有所减少，说明业主的预期提升，让价意愿减少。但受此影响，交易量也出现下滑。

中原地产首席分析师张大伟指出，“持续复苏的动力不足，市场再次进入博弈周期。”

8月15日，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在新闻发布会上表示，房地产市场总体仍处于调整中。

分化局面继续显现

供需双方的博弈还影响了房价。7月，70个大中城市房价继续以降为主，但与6月相比，新房、二手房价格环比下降的城市都有所增多，反映出市场复苏的势头还不稳定。

其中，一线城市房价仍然最具抗跌性，显示出不同能级市场的分化局面。7月一线城市新房价格环比下降0.5%，二线、三线城市分别环比下降0.6%、0.7%。同期，一线城市二手房价格环比下降0.5%，二线、三线城市的降幅均为0.8%。

在一线城市中，房价表现也有分化。最近两个月，上海楼市交易量明显升温，新房、二手房价格均连续环比上涨，涨幅领跑70城。北京表现平稳，广、深房价仍处于下降状态。

58安居客研究院院长张波指出，北京、上海正在坚定走出独立行情。上海的房价表现，显示出市场的韧性正不断强化；北京的二手房价开始出现持平，政策的效力开始释放。

作为市场最直观的“晴雨表”，近期的量、价表现说明，房地产市场仍处于低温运行状态。但好消息是，市场信心已经有所恢复。

国家统计局的数据也显示，今年前7月，全国房地产开发投资、开竣工面积、房企到位资金等指标都处于负增长区间，但房企到位资金增速的降幅有所收窄。7月，房地产开发景气指数为92.22，连续两个月回升。

多数业内分析人士指出，在市场处于调整、博弈的关键时期，需要政策层面持续的信心注入，才有望走入升温行情。

根据中指研究院的监测，2024年至今，至少有32城优化限购，超百城优化限贷，10城优化限售，近10城优化限价。7月以来，约50城陆续优化公积金政策。

该机构认为，未来一段时间，类似的优化动作仍将持续，过去几年出台的各类楼市限制性措施还将陆续解除。

此外，收储存量商品房用作保障房的做法被寄予厚望，业内认为，其有可能会对市场带来积极影响。

张波表示，虽然这一政策的效果并未在7月充分体现，但今年下半年各地的“收储”动作将不断加快。对于一些区位相对较好，并且新房供应量大的区域，“收储”能起到减少市场供应的效果，供需矛盾会不断缓解，这对于热点城市新房价格的影响会尤其明显。