缩表时代的房企中报：营收、利润普遍双降 企业求生各显其能

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

近日，上市房企陆续发布半年业绩简报。在楼市下行、行业调整的大背景下，一些影响正体现在房企业绩的各个层面。

从已经发布业绩简报的房企来看，今年上半年，营收、利润双双下降成为主流，有不少房企继续出现亏损。但也有少数企业的业绩出现增长。

近年来，房地产市场出现调整，一些房企在市场高点获取的地块，于近两年进入销售期。由于市场不佳，房企的结转收入明显下降。同时，售价下降，销售周期延长等因素，也使得房企的利润被大幅摊薄，其中不少房企出现亏损。

此外，资产计提减值的增加，也是房企利润下滑的原因。

利润下降仍是主流

8月20日晚间，融创中国发布公告称，预期今年上半年本公司拥有人应占亏损约为人民币150亿元，上年同期亏损约为人民币153.7亿元。

融创表示，亏损主要由于受市场下行的影响，公司结转收入大幅减少。同时也有计提或负债拨备等因素所致。

同日，弘阳、雅居乐均发布公告表示，上半年出现业绩亏损。其中，弘阳的亏损额约在人民币15亿元至20亿元之间，比上年同期有所减少；雅居乐亏损额在人民币85亿元至90亿元间，同比有所扩大。

雅居乐给出的亏损原因，与大部分房企类似，包括售价下降导致的毛利率下跌，以及资产计提减值。相反，弘阳则表示，计提减值损失减少，令毛利及毛利率比去年同期上升，从而使得亏损减少。

在近期发布上半年业绩简报的房企中，亏损的情况颇为常见，正荣、中梁、禹州、仁恒、建业等房企均出现亏损。央国企中，五矿、远洋也出现亏损。

在对亏损的解释中，这些公司均提到房地产市场环境不佳的影响。

今年上半年，仍有少数企业保持盈利。保利上半年营业总收入1392.49亿元，同比增长1.62%；净利润106.98亿元，同比减少29.00%。虽然属于“增收不增利”，但在当前的市场环境下，保持利润为正已属少见。

新城发展预计上半年归母净利润在人民币9亿元至11亿元之间，低于去年同期14.31亿元的水平，是少数仍保持盈利的民营房企之一。对于利润的下滑，该公司也表示，“主要原因是房地产行业下行导致开发收入降低”。

中国奥园也宣布，相比去年同期的亏损，今年上半年也实现了盈利。但主要原因是公司完成了境外债务重组，并因此录得重组收益。若撇除重组收益，公司预计仍将亏损。

相比之下，已经发布业绩预告的大中型房企中，仅金茂录得利润大幅提升。中国金茂预计，上半年归母净利润同比增幅预计达130%，“主要由于集团持续强化精益管理，全力推进控费提效，管理费用、销售及营销开支、融资成本等显著下降。”

缩表时代的发展策略

近年来，随着房地产业规模下降，以及风险的逐渐出清，房企缩表已成常态。

根据国家统计局的数据，全国新建商品房销售额从2021年约18万亿的峰值，降至2023年的11万亿左右，降幅约为四成。今年上半年，新房销售额不足5万亿。

在此背景下，房企的销售额、营业收入等规模性指标的下滑不可避免。加之行业进入“高价拿地、低价卖房”的周期，利润也被一再摊薄。

北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道表示，北京近两年入市的新房项目，大多是在2021年和2022年的高点拿的地，土地成本较高。加上近年来市场降温，销售周期拉长，大部分项目利润微薄，还有不少项目处于亏损状态。

因此，在完成销售规模业绩指标后，一些房地产项目在下半年选择收回价格折扣，其策略也从“冲规模”转为“保利润”。

但此举能在多大程度上改善房企的业绩表现，目前仍存疑问。

该人士指出，市场尚未进入复苏通道，买卖双方仍处于博弈状态，若调整价格，有可能会导致交易量的进一步缩水。

仁恒置地管理层近日也在业绩会上表示，在二季度诸多新政出台后，开盘的项目仍旧存在销售疲软情况。该公司认为，或许下半年会有一些新的政策刺激而出现回暖，但整体大势依然没有改变。

短期内，房企的策略仍是谨慎行事。仁恒管理层表示，未来的策略是保持观望，等待机会，但“只做有把握的项目”。

也有房企选择借助母公司的资源，缓解当前的困境。美的置业就将房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东，上市平台专注于物管、商管等经营性业务及代建代销业务等。

在近期的业绩会上，美的置业首席财务官林戈表示，“行业仍处于出清和转型的交织期，还是非常困难。”林戈表示，在应对特殊阶段的过程中，公司肯定不能用过去常规的方案渡过危机，所以采用了特殊的重组方案。

五矿地产也向母公司借力。该公司表示，正在中国五矿集团有限公司的支持下，积极寻找不同渠道以补充财务资源。此举旨在确保公司能够履行债务并维持日常运营。

但总体来看，在缩表大势下，房企的业绩表现仍将经历一段调整期。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，未来一段时间，在销售下滑的同时，房企的营收、利润等指标也将继续承压。若市场恢复情况良好，从明年开始，随着低价地块入市，企业的利润有望出现提升。