房屋养老金制度提速：存量时代的老旧小区改造新解法

21世纪经济报道记者张敏 北京报道  近日，住房城乡建设部副部长董建国的一番表态，使“房屋养老金”成为外界关注与争议的焦点。

8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，董建国在会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。

房屋养老金并不是一个新概念，其设立的初衷是为了应对房屋老化带来的生命、财产风险。但市场上有声音将其误读为另一种形式的房地产税，并认为会加重购房者的负担。

实际上，房屋养老金个人账户为已有的住宅专项维修资金，多数购房者已经缴纳。其与房地产税的用途、征收方式、缴纳标准均不尽相同，因此是完全不同的两个概念。

近几年，房屋养老金制度被多次提及，其背后有着深刻的制度和时代背景。随着存量时代的到来，以及我国城市更新进入精细化阶段，对房屋的维护、改造等需求不断增多，而包括房屋养老金在内的三项制度，有望成为解决这一问题的核心。

存量时代新解法

房屋养老金通常是指住宅专项维修资金。早在2008年初，《住宅专项维修资金管理办法》就已正式施行。

按照该办法，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

具体来看，每个城市确定的收取标准并不一样。其中，北京的标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

多数情况下，购房者会在交房阶段缴纳住宅专项维修资金。因此，对于大部分业主来说，房屋养老金的个人账户部分已经缴纳，不会增加额外负担。

近年来，房屋养老金被监管部门多次提及，意味着这一制度的建立正在提速。

2022年4月，长沙发生居民自建楼房坍塌事故后，住建部表示，要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。2023年6月，住建部部长倪虹强调，探索建立房屋养老金制度。2024年8月初，住建部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军表示，住建部正在抓紧研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，为小区房屋安全使用提供全生命周期安全保障。

分析人士指出，从单独提出房屋养老金制度，到强调房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，说明对老旧小区改造的制度性安排趋于完善。而三项制度中，房屋养老金制度是核心。

这背后，是我国房地产市场进入存量时代，存量房屋规模大、老旧房屋占比增加的现实。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中，建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。

她指出，住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。

8月20日，上海市委副书记、市长龚正也表示，截至去年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施房屋定期体检制度、房屋安全保险制度、房屋养老金制度等三项制度。

另一个背景在政策层面。58安居客研究院院长张波指出，上一轮房地产周期中，多采取大拆大建的方式，对老旧房屋可量化、可评价的深度保养的重视度不多。随着房地产进入新周期，城市更新改造向精细化发展，对房屋维护和改造的需求不断增加，房屋养老金制度的建立就显得十分重要。

破局猜想

从官方传递出的信息来看，房屋养老金制度的推进，将采取“先试点、后推广”的路径。

按照董建国的表态，目前，上海等22个城市正在试点房屋体检、房屋养老金、房屋保险等三项制度。据21世纪经济报道了解，这22个城市中，除四个一线城市外，以重点二线城市为主。这些城市的存量房屋规模大，老旧房屋占比相对较高。

上海也强调，三项制度分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年在全市推开。

外界对该项制度关注的焦点，主要体现为资金的归集和资金的使用两方面。其中，面对越来越庞大的房屋维护需求，个人账户额度有限，亟需筹集其他资金来源。

董建国也表示，由于个人账户为已有的住宅专项维修资金，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

但个人账户和公共账户的占比，目前尚未有定论。有专家建议，个人账户与公共账户以4:6的比例进行划分。也有从业者认为，由于各地缴纳的住宅专项维修资金标准不同，也可根据情况，由城市政府部门自行设定比例。

关于公共账户的资金来源，业界一直有讨论和研究。

2023年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高建议，公共账户资金来源主要由土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等构成。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，不管何种渠道，都要探索形成稳定足额的资金来源，但同时也要发挥市场的效率。他认为，财政资金很必要，但财政很有限，发挥的是补贴、奖励的作用，可以根据制度设定，引入更多的社会资本。

住宅专项维修资金的申请程序复杂，也是长期存在的问题。按照要求，该项资金要由业主委员会提出申请，才能够支取，但大部分业主缺乏工程维修的相关知识，加之不同业主的诉求不一，往往出现难以决断的情况。

分析人士认为，房屋养老金制度与房屋体检、房屋保险等制度共同建立，专业机构的介入，有望改变信息不对称的情况，并在一定程度上解决这一问题。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道表示，在房屋养老金的监管、退出，以及与现有制度的衔接等方面，相关的安排也值得期待。

他表示，房屋养老金等三项制度的提速，目的是使老旧小区改造兼具社会效应和经济效应。若能顺利推进，将拉动建筑建材、资管等多个行业的发展，并更好地撬动这一市场。同时，老旧小区价值的提升，对住宅交易和租赁市场也是利好。