中报里的商业地产：太古恒隆等高端商场销售承压 写字楼、酒店出租率下降

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 

近期，上市房企纷纷发布2024年中期业绩。除传统地产业务外，不少企业公布了旗下的商业地产相关业绩，如写字楼、商场、酒店等。

从数据上，不同房企、不同业态的商业地产业务表现不一。

综合来看，写字楼业务普遍面临出租的压力，多数房企的写字楼出租率低于去年。商场表现涨跌不一，部分商场仍然保持较好的营收水平，但也有商场的销售额出现下滑，包括一些高端商场。酒店出租率同样有涨有跌，但由于不少企业下调了房价，加之餐饮收入下降，该项业务带来的营收也普遍承压。

与住宅的开发属性不同，不少房企将商业地产归为经营性业务。这类业务的开发运营周期较长，利润相对微薄，但若运营得当，能为母公司提供稳定的现金流。

机构的数据显示，今年以来，热点城市商业地产市场表现相对不佳。这一结论与房企业绩中的相关内容颇为一致。

商业地产是经济行为的重要空间载体，其景气程度能够在一定程度上反映出经济的活跃度。分析人士指出，除了在运营端继续发力外，商业地产业务的表现或将继续受制于经济形势。

高端商场销售额普降

8月上旬，恒隆地产和太古地产率先发布半年报。其中，恒隆地产在中国内地的商场收入24.1亿元，同比下滑3%，其中高端商场收入降幅为4%。

恒隆地产在中国内地共有7座高端商场。截至上半年末，有5座商场的出租率保持在90%以上。但由于奢侈品消费不振，商场的营业额出现明显下滑，并影响了整体收入。

其中，上海恒隆广场在出租率达到100%的情况下，租户销售额同比下滑23%。沈阳恒隆广场也下滑20%。其余高端商场的销售额下滑幅度从6%到15%不等。仅大连商场收入增长。

上半年，太古地产在内地的零售销售额下跌7%。具体到项目上，北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前滩太古里保持不变。

作为业主方，太古的租金收益仍然较为稳定。由于远洋地产退出成都太古里项目，太古可独揽项目收益，今年上半年，太古地产的商场租金收入仍然上涨9%。

但若不计入上述影响，上半年太古地产的零售销售额下滑17%，租金收入下滑1%。

高端商场的营业情况，多受奢侈品销售的影响。今年上半年，恒隆、太古旗下的高端商场营业情况不佳。两家公司在财报中均表示，去年同期基数偏高，加之不少消费者赴海外购物，影响了今年的销售情况。

相比之下，普通商场的经营情况要相对乐观。恒隆旗下的3座次高端商场，出租率均在90%以上，其销售额也普遍提升。

内地房企中，龙湖旗下有超过80家在营业商场。上半年多数商场的出租率在90%以上，龙湖的租金收入也有所增长。但尚不清楚这些商场具体的经营数据。

华润置地旗下的在营购物中心也超过80座，同样有着较高的出租率，其营业额较上年同期有近一成的涨幅。但值得注意的是，上半年华润置地新开购物中心6座。剔除规模增加的因素，该项业务的营业额变化幅度如何，同样是未知。

另一家内地房企金茂，旗下的“商务租赁及零售”业务出现下降，原因是长沙揽秀城成为华夏金茂REIT的底层资产，其收入不再纳入报表。

需求不足影响写字楼出租率

另一家商业地产开发和运营商SOHO中国，其项目包含商场和办公楼双重业态。去年SOHO中国就出现营收、利润双降的情况。到今年，这种趋势仍未改变。

今年上半年，SOHO中国旗下项目的平均出租率约为76%，略低于去年78%的水平。公司在北京的五个项目中，除丽泽SOHO外，其余四个项目的出租率都比去年末有所下降。其中银河及朝阳门SOHO空置近半，出租率仅为54%。

上海的四个项目中，除古北SOHO外，其余的出租率均持平或下降。

SOHO中国表示，今年上半年，热点城市写字楼市场供应量低迷，但需求继续疲软，成为制约市场回暖的主要因素。

产业结构调整、宏观经济增速放缓的大环境，影响了写字楼市场的表现。以北京为例，由于需求不足，近两年，北京写字楼租金水平持续下降，空置率则不断提升。戴德梁行的数据显示，今年第二季度，北京写字楼空置率数据为18.0%，租金水平为329.7元每月每平方米。

除SOHO中国外，其他房企的写字楼业务也受到影响。

今年上半年，恒隆的办公楼总收入为5.56亿元，同比下降4%，原因是“上海、沈阳办公楼租赁市场竞争激烈”。

同期，太古在内地的办公楼租金收入增长6%。但和去年相比，三个办公楼项目的出租率均有所下降。公司表示，“由于经济前景不明朗，北京、上海和广州的办公楼楼面需求依然疲软，租户对租赁协议安排采取审慎态度。”

今年上半年，华润的写字楼出租率为75%，同比下降6.8个百分点。同期，金茂旗下的四个写字楼，出租率均比上年同期有所下降。

酒店业务方面，不同公司的业绩表现不一。

上半年，恒隆的酒店业务录得收入微增3%，但这主要源于客房收入的增长。相比之下，餐饮业务收入则出现小幅下滑。

同期，华润酒店营业额10.4亿元，同比下降3.8%。上半年华润旗下的酒店入住率为62.5%，同比下降1.4个百分点。

今年上半年，金茂的酒店经营收入同比下降17%。公司表示，这主要是由于度假客流量被网红城市和出境免签国家分流，以及去年下半年处置北京威斯汀酒店所致。

金茂在内地的11家酒店中，有9家的平均房价比上年同期有所下降。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，与传统地产业务不同，商业地产更考验房企的运营能力，并更容易受投资、消费等经济行为影响。未来一段时间，经济结构调整的大环境，有可能继续对商业地产带来影响。

他认为，不少开发商仍然以重资产的方式持有商业地产。对于这些企业来说，除继续提高运营能力外，利用REITs等金融工具实施轻资产化也有助于减轻资金压力并提升资金使用效率。