地方释放积极信号 楼市政策优化预期增强

21世纪经济报道记者张敏 北京报道 9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，并强调，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等。

其中，“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”的要求，因业界呼吁较多及简单易操作的特征，成为外界关注的焦点，也被认为是短期内最有可能落地的楼市政策。

两天后，无锡市政府召开全市房地产市场稳投资促消费工作推进会，无锡市市长赵建军在讲话中强调，抓紧出台新一轮房地产相关优化政策。

近期，房地产市场继续深度调整，市场升温态势未能真正确立，业界期待政策层面继续释放利好。同时，梳理过往的楼市调控历程不难发现，国庆长假前夕曾有出台重磅楼市政策的先例。

随着上述两城市释放积极信号，近期楼市政策优化的预期正在增强。

积极信号

现行的北京普通住宅标准于2023年12月制定，今年起实施。按照标准，享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足三项条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；2、单套住房建筑面积在144平方米(含)以下；3、5环内住房成交价格在85000元/平方米(含)以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米(含)以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米(含)以下。

非普通住宅的交易税费，要明显高于普通住宅。近些年，北京楼市需求结构调整，改善性需求不断释放，大户型、高总价房源的交易量增多。此次调整前，不少住房被认定为非普通住宅，购房者需要承担相对较高的税费。因此，关于及时调整普宅标准的呼声一直存在。

近期北京强调，“适时取消”普宅和非普宅标准，在某种程度上超出了外界预期。分析人士认为，若能直接取消这一标准，可免去政策的滞后性问题。此举有望降低非普宅的交易税费，有助于降低购房成本，并带动改善性住房需求释放。

这一做法有政策依据。党的二十届三中全会明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关取消普通住宅和非普通住宅标准，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

9月，山西省发文明确，“取消普通住宅和非普通住宅标准”。北京则是一线城市中，首个公开提出这一做法的城市。

北京的此番表态，在政策层面有着积极的信号意义。

今年以来，房地产市场一直处于调整期。1—8月，全国新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%；新建商品房销售额5.97万亿元，下降23.6%。本月以来，楼市表现继续平淡，传统“金九”成色不足。

政策层面，今年各级监管部门继续密集推出楼市政策，“517新政”更是将购房信贷门槛降至历史最低。但不同城市的政策力度不一，三四线城市已应出尽出，热点一二线城市则仍存优化空间。其中一线城市的购房门槛仍然相对较高，其政策动作也通常具有风向标意义。

中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道表示，当前北京房地产政策整体仍较为严格，特别是限购政策，处于全国最严状态，具备较大的优化空间。从全国层面看，也需要北京发挥大城市带动效用，稳定市场预期。

光大证券也分析称，随着北京率先出台相关政策措施，预计后续更多的城市有望跟进，推动楼市回暖。

9月22日，无锡市也释放了积极的政策信号。当日的房地产市场稳投资促消费工作推进会指出，统筹推进房地产领域稳投资、促消费、防风险、惠民生各项工作，……加快构建房地产发展新模式、推动房地产市场平稳健康发展，为更好满足人民群众多样化住房需求、巩固和增强经济回升向好态势提供有力支撑。会议还强调，坚决完成保交楼保交房目标任务，抓紧出台新一轮房地产相关优化政策并做好宣传解读。

多位分析人士指出，在市场继续调整，前期政策效果递减的情况下，楼市政策优化的预期正在加强。

政策预期

梳理过往的楼市调控历程不难发现，国庆长假前夕，曾有多项重磅楼市政策出台。

2010年9月29日，调控楼市的“新国五条”出台，提高购房首付比例和贷款利率，并暂停发放三套房贷款。

2014年9月30日，监管部门将首套房的最低首付比例降至30%，贷款利率下限调整为基准利率的0.7倍，同时实施“认房不认贷”。

2016年9月末，北京、天津发布楼市调控新政，随后引发多个热点城市跟进，政策以提高购房信贷门槛为主。

2022年9月29日，央行、银保监会发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策。次日，有关监管部门再发文，下调个人住房公积金贷款利率，并实施税收优惠。

2023年9月末，多城出台楼市政策，主要包括松绑限购和限售政策，执行“认房不认贷”，降低个人住房贷款利率下限等。

综合近期的房地产市场环境，分析人士普遍认为，今年9月末，楼市政策有望继续迎来调整。

其中，北京、无锡可能率先出台相关措施，其他重点城市大概率会跟进。另外不排除相关部委推出调控措施的可能。

陈文静表示，除了取消普通住宅和非普通住宅标准外，北京有望在土拍中逐步优化交易规则、优化产品设计规则，为“好房子”建设提供更多支持。此外，推进商品房现售制度，强化以“白名单”为基础的融资方式，也将是政策调整的重要方向。

而按照无锡释放的信息，促进住房消费，强化房票安置、以旧换新，被认为是重要的政策内容。

就全国市场而言，中指研究院指出，预计放宽核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，各地降低房贷利率、降低交易税费等仍有进一步调整空间，同时各地购房补贴力度有望进一步加大。

该机构还表示，去库存方面，目前受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，地方国企收储落地节奏仍较慢，未来若在收购存量房用途范围、收购对象范围、金融支持等方面继续优化，市场信心有望有所修复。

光大证券则指出，在美联储正式降息之后，下调存量房贷利率的可能性正在上升，一旦预期兑现，这一举措有望提振楼市的信心。