新政楼市观丨楼市减税“大礼包”落地：调整契税、增值税等税率，利好供需两端

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 酝酿了一个多月后，楼市政策“组合拳”中，有关税收的“重拳”终于打出。

11月13日傍晚，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

政策共涉及三项税种，分别是契税、增值税、土地增值税。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。针对面积为140平方米以上的，对个人购买家庭唯一住房，减按1.5%的税率征收契税，对个人购买家庭第二套住房，减按2%的税率征收契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

此次调整中，契税与增值税的降低更有利于居民端，土地增值税的调整，则能对企业带来利好。分析人士指出，无论从实际负担的减轻，还是传递出的信号意义上，此举的作用都不可忽视。

购房成本继续降低

新政涉及的三个税种中，契税的调整最受关注。与此前相比，除了纳入征税优惠的房屋范围有所扩大，税率也普遍有所降低。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时，对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

增值税的调整，则与取消普通住宅和非普通住宅标准有关。

此前在二手房交易中，个人出售购买2年以上的普通住房，可免征增值税；若是非普通住房，则要按照差额的5%的缴纳增值税。

此次调整后，只要是满2年的住房，出售时即可免征增值税。

有房产经纪从业人员向21世纪经济报道记者表示，按照当前一线城市的房价水平，此次调整后，可节省的增值税负担在数万元至十几万元不等。

分析人士指出，这两项税收政策的调整，对于降低交易成本，促进改善性需求的释放，有着重要意义。

面向开发商征收的土地增值税，也迎来调整。

为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

此次调整后，东部地区的土地增值税预征率为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。

此外，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。”随着普通住宅和非普通住宅标准的取消，免征范围将进一步扩大。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，政策规定，各地可结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。这对于减轻企业负担有着积极意义。

顺势而为

减税“大礼包”的落地，被认为是此轮楼市政策调整中的又一项重大举措。

今年9月26日召开的中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

此后，包括四个一线城市在内，多个城市陆续发布一揽子稳楼市政策，从而拉开本轮楼市政策调整的序幕。

其中，限购、限售等各类限制性政策很快被取消，各地还推出了包括发放购房补贴、提高公积金贷款额度等在内的多项措施。备受关注的房地产税收政策减免，虽未能落地，预期却越来越强烈。

10月中旬，住建部部长霓虹介绍了“四个取消、四个降低、两个增加”等楼市政策组合拳。“四个降低”中，便包含降低“卖旧买新”换购住房税费负担。

11月8日，财政部部长蓝佛安介绍，支持房地产健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

从房地产发展的视角来看，减税政策的推出，是顺势而为的结果。

李宇嘉表示，针对“有没有”住房时期缺房子的现状，必须要最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房的划分，以及差别化的税收政策。现在，住房进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系重大变化，而且房地产下行压力比较大，交易循环不畅。因此，差异税费对待不仅失去了存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。

他表示，此次税收政策的调整，也可看作减税让利、涵养税源。

从政策效果来看，除实际负担的减轻外，此次调整的信号意义也不容忽视。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，根据近期调研，购房者对楼市政策的期待，主要在于税费减免、存量房贷利率下降等方面，企业则更期待盘活存量闲置土地政策，并关注城中村改造的潜在机会。

他表示，契税、增值税的下降，有望给交易端带来利好。近期，盘活存量闲置土地政策正在陆续落地，土地增值税负担的减轻，则能够进一步提振企业信心。

根据21世纪经济报道记者调研，10月末以来，一些城市的市场出现降温，市场观望情绪再起。此次减税政策的落地，使得购房成本继续降至低位，被认为有助于促使观望需求入市。

中指研究院指出，综合来看，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。