中交地产“保壳”这一年

4月21日晚间，中交地产连发四条公告，宣布修订公司章程，变更公司名称、经营范围等。其中，公司名称将由“中交地产股份有限公司”变更为“中交城市发展控股集团股份有限公司”（以下简称“中交城发”）。

自去年8月完成重大资产重组后，中交地产便转型为中交集团旗下的轻资产运营平台，其主业也从房地产开发变更为物业服务、资产管理与运营。

中交地产指出，“新名称不仅体现了公司全新的战略定位，更勾勒了极具想象力的发展图景。”

得益于此次重组，中交地产有望实现“保壳”。

一周前，中交地产向深交所申请撤销退市风险警示。理由是，2025年度经审计的期末净资产由负转正。

作为央企中交集团旗下的房地产开发平台，中交地产曾试图冲击“千亿军团”，并为此大肆扩张。但由于楼市调整，公司业绩遭遇滑坡。去年4月，因资不抵债，中交地产被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。

过去一年间，中交地产初步完成业务转型，如今有望成功“保壳”。分析人士指出，母公司的强大背景，是中交地产完成这一转变的关键，其新业务的发展前景，仍需进一步观察。

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激进的代价

中交集团旗下曾有绿城中国、中交地产等两家房地产上市平台。其中，绿城中国是经由收购而来，中交地产则属于“嫡系”。中交集团旗下原本有多家房地产开发企业，后通过整合，在2018年形成“中交集团—中交房地产集团—中交地产”的三级控制体系。

在中交集团的定位中，绿城专注于中高端商品房的开发，中交地产则专注于刚需产品，并承担保障房建设的任务。两者形成互补。

由于将大量精力花在内部整合上，中交地产未能在早期快速做大规模。2018年，中交地产的销售规模仅为149亿元。

2019年，出自中交集团体系，并曾在绿城任职的李永前，担任中交地产董事长、总裁。回归当年，李永前就提出，到2023年销售额达到千亿之上，“做到央企前三”。

随后几年，中交地产加快拿地步伐，在手项目不断增多。到2021年，中交地产旗下的项目超过了100个，比两年前几乎翻倍。这一年，中交地产实现权益销售金额398亿元，全口径销售规模560亿元。

从2021年下半年开始，信贷环境收紧，房地产市场进入调整期。虽然手握大量土储，但中交地产的规模未能继续做大，反而开始下滑。到2024年，中交地产的权益销售额降至105亿元，全口径销售额也仅为156亿元。

在冲击规模过程中，中交地产以牺牲利润为代价。自2019年开始，中交地产的归母净利润连续六年下滑。2023年，中交地产亏损16.73亿元，多年来首次亏损。2024年的亏损额更是达到51.79亿元。

由于不少项目在市场高点时获取，中交地产不得不连年计提减值，而公司债务并未因此而下降，这也导致负债率快速上升。至2024年底，中交地产的归母净资产为-35.8亿元。

受此影响，去年4月17日，中交地产被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。

一元卖资产

2025年6月16日，*ST中地发布公告，披露重大资产出售草案。该公司拟以1元的对价整体剥离地产开发业务的相关资产及负债，接盘方为中交房地产集团。

这年年初，尚未戴上“*ST”帽子的中交地产就表示，拟将房地产业务转让给控股股东，并将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。此次公告的发布，意味着重组大幕正式拉开。

甩出重资产，是近年来较为常见的房企“瘦身”做法，虽然会导致资产规模大幅缩水，但债务压力同样减轻，有助于净资产回正。但同时，该模式也要求接盘方具备较强的实力。

中交地产显然具备这种条件。

根据公告，本次交易标的包括51家公司。截至2024年末的总资产账面价值为434.7亿元，经评估后的账面净资产为-29.8亿元。

某大宗资产并购的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，在当前的并购市场，只有AMC和大型央企有这种资金实力。对于中交地产的此次交易，他指出，1元只是象征性的报价，因为中交房地产集团接手的是一个“包袱”。

实际上，早在2024年，中交地产就意识到问题的严重性，并启动了业务、人事、架构等层面的调整。

当年9月，中交地产宣布将中交物业纳入上市平台。并称此项交易“符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划”。

同月，董事长李永前辞职，不再担任公司任何职务。李永前自2019年12月起担任中交地产董事长，任期至2025年2月，此次为提前卸任。年末，中交地产管理层大换血，包括总裁、执行总裁、副总裁在内的多个岗位被更换。

这一年，中交地产还启动了两次组织架构调整，除压缩管理层级、合并区域公司外，总部职能部门也重新调整。

未知的赛道

中交地产的重组较为顺利，去年8月末就完成了资产交割。

重组完成后，*ST中地连续发布多条公告，对公司章程及部分治理制度进行修订。新修订的公司章程，对控股股东和实际控制人进行了更严格的约束，并强调，“加强对公司选人用人的领导和把关，抓好公司领导班子建设和干部队伍、人才队伍建设。”

同时，公司管理层再度变更，包括董事长、总裁、副总裁、首席财务官在内的多名高管辞任。出自中交体系的王尧成为新任董事长，王尧年仅41岁，曾在中交物业担任董事长。在龙湖物业供职多年，2023年加入中交物业的曾益明担任总裁。

两名核心高管均有物管行业背景，中交地产发力轻资产的意图不言而喻。

重组完成后，中交地产的资产大幅缩水。至2025年末，中交地产的总资产为23.8亿元，仅相当于上一年末的3%。但归母净资产终于回正，为12.1亿元。

分析人士指出，如能借此摘掉“*ST”帽子，中交地产将成为为数不多在短短一年间就成功“保壳”的房企。但这主要有赖于母公司的强大背景和全力支持，因此该案例并不具备普遍意义。

近期，中交地产还宣布修订公司章程，变更公司名称、经营范围等。中交地产表示，完成重组后，公司将转型成为中交集团旗下轻资产运营核心平台，新名称中交城发体现了公司全新的战略定位。

变更经营范围后，中交城发增加了多项业务，但“房地产开发经营业务”已不在列。

不过，转型轻资产公司后，中交城发能否在新赛道上取得突破，尚待观察。

2025年，中交城发的物业服务、资产管理与运营业务收入为12.90亿元，同比增幅虽超过四成，但在物管行业排名30名开外，规模竞争力相对不足。同期，该业务毛利率为15.66%，同比有所下降，且低于行业均值。

前述分析人士指出，依托母公司的资源，中交城发有机会快速扩大管理规模。但近年来物管行业整体竞争加剧，呈现出市场集中度快速提升、利润空间缩水的局面，中交城发如何破局，还需进一步观察。