“稳楼市”迎来新定调 政策优化路径渐趋明朗

21世纪经济报道记者 张敏

时隔不到两个月，房地产再度迎来监管层的积极表态。

中共中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。

这是继去年12月的中央经济工作会议和今年3月的政府工作报告后，监管层又一次对房地产作出重磅表态，也是时隔一年后，中央政治局会议再度提及房地产。

在对稳楼市的定调上，此次表态从之前的“着力稳定房地产市场”，调整为“努力稳定房地产市场”。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，一字之差，既是对前期政策的肯定，也体现出政策仍需保持延续性的思路。

分析人士表示，虽然部分核心城市市场呈现阶段性修复，但当前全国房地产市场仍处于筑底过程中。积极信号的释放，对于楼市政策下一步的走向，有着重要的指导意义。

修复期的“稳楼市”定调

去年末以来，监管层多次针对房地产进行表态。

去年12月召开的中央经济工作会议指出，“着力稳定房地产市场”。今年3月发布的政府工作报告重申了这一说法，并将房地产的主要内容放在“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”这一篇章。

今年1月1日，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，肯定了房地产行业在国民经济发展中的重要地位，梳理了房地产和城市发展的阶段，并给出政策方向。

中央政治局会议上一次提及房地产则是在2025年4月，并指出，“持续巩固房地产市场稳定态势。”

中指研究院指出，时隔一年，中央政治局会议再提“房地产”，体现了房地产的重要性，也表明防范化解房地产风险依然是重点任务。

该机构表示，从定调上来看，稳楼市的提法由去年中央经济工作会议和今年两会政府工作报告的“着力稳定房地产市场”调整为“努力稳定房地产市场”，一字之差，体现了中央对稳定房地产市场的态度，也进一步体现对房地产市场“托而不举”的思路。

58安居客研究院指出，综合监管层的表态来看，自2024年末以来，我国房地产政策始终围绕“稳定市场”核心主线，呈现出从“应急托底”到“常态维稳”、从“过程引导”到“实效落地”、从“单一调控”到“多元发力”的清晰演变路径。

该机构表示，本次会议释放的信号中，“政策延续性”是主要特点。

本次表态的背景不可忽视。分析人士认为，当前市场出现修复态势，但尚不稳定，需要进一步巩固。

根据国家统计局的数据，今年1-3月，全国新建商品房销售面积1.9亿平方米，同比下降10.4%；新建商品房销售额1.7万亿元，下降16.7%。在3月楼市“小阳春”的刺激下，降幅较1-2月有所收窄。

但市场回稳的形势并不均衡。一方面，重点一二线城市表现较好，三四线楼市的升温并不明显；另一方面，二手房市场表现较好，新房交易相对平淡，影响了对上下游的拉动。

4月以来，楼市继续保持二手房领衔、点状升温的局面。根据中指数据，截至4月27日，本月北京二手商品住宅累计成交1.54万套，同比增长约15%；上海二手商品房累计成交2.59万套，同比增长22%。该机构指出，整体来看，当前全国房地产市场仍处于筑底过程中。

短期政策与长期抓手

今年以来，各项稳楼市政策继续保持较高的出台频率。

根据中指监测，截至4月27日，今年全国各地出台房地产相关政策已超300条，频次明显高于去年同期。在需求端，优化公积金政策、发放购房补贴（含购房贷款贴息）、支持住房“以旧换新”等均是重要方向；在供给端，侧重完善“好房子”建设配套政策、收购存量商品房和存量闲置土地等。

值得注意的是，在监管层多次提及“深化住房公积金制度改革”后，公积金政策成为短期稳楼市措施的首选方向。

今年以来，各地出台公积金相关政策超150条，占各类楼市政策的半数以上。其中，扩大公积金使用范围、支持城市更新、提升公积金贷款额度为主要优化方向。

监管层再度表态房地产后，政策窗口有望再度开启。中指研究院表示，预计短期各地仍将聚焦上述政策方向，细化政策类型和覆盖人群，推动政策更具精准性。

从中长期来看，城市更新正在成为政策的重要抓手。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，无论是中央城市工作会议，还是国家“十五五”规划、城市高质量发展文件，均已明确了城市新的增长动力——存量盘活更新。此次会议也将稳定房地产和城市更新统筹考虑。

他表示，长期看，房地产市场能否稳定，取决于城市更新的进度和效果。一方面，通过补短板提升老旧小区、社区、住房的使用价值，进而提升存量房供给效率、交易活跃度，从而夯实价格基础，带动以旧换新，这是稳定市场的重要路径；另一方面，城市更新能将中心城区有区位优势的低效用地释放出来，带来有效增量投资和销售；此外，城市更新还能利用空置低效物业发展新消费、新产业、新业态，带动就业并培育新的经济模式。

中指研究院也指出，当前城市更新仍面临项目资金平衡难度较大，融资渠道有待拓展、市场化资金参与不足，项目实施路径和标准不够清晰等问题，城市更新可持续发展模式尚未形成，未来仍需要更多配套政策落地支持。

该机构表示，本次中央政治局会议强调“扎实推进城市更新”，预计未来更具落地性的政策将不断跟进，包括继续完善配套的金融、财税、土地等政策，优化用地结构、统筹用地指标，更好地支持用地兼容和空间复合利用，探索给予项目容积率奖励，更大力度引导社会资本参与等。