虽然养老是当之无愧的朝阳行业，但目前对不少从业者来说，“做养老不赚钱”成为不得不面对的现实。

以泰康为例，根据其2020年度报告，2020年泰康的医疗及养老社区运营收入33.39亿元，同比下降4.16%，而该年医疗及养老运营成本33.97亿元，同比增长5.01%，意味着还未能通过养老社区的运营实现盈利。但值得注意的是，泰康相关业务人士曾透露，目前交纳保费进行排队入住的大概有11万人，按照200万元的保费计算共计2200亿元，可见社区运营与保险产品对接紧密阶段，将会逐步实现较大的收益。

据天风证券研报分析，养老社区的项目成本由拿地成本、开发成本、后期运营成本构成，在重资产模式发展下，初期拿地和开发成本很高，后期运营成本中，护理人员工资、物业管理费用占主要部分，仅仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的投资收入，很难收回期初投资。但长期来看，随着享受第一轮改革开放红利的购买力较高人群逐步进入养老年龄，加上居民支付能力提高，中期可以实现运营层面的盈利。

天风证券在研报中指出，一个养老社区项目平均100到120亩，从开工到运营，周期一般在760天到770天左右，保险公司通常打造高品质的养老社区，平摊下来每套成本(一室一厅)是80万-100万元左右，根据国际经验，一个养老社区入住率如果能达到65%-70%，就可达到营运盈亏平衡。目前，泰康燕园(2015年开始营业)的独立生活区入住率达到99.7%，申园(2016年开始营业)的入住率超90%，两园均已实现运营盈利。

此外，保险公司希望可以通过养老社区促进保单销售，保单对应的利差收入非常可观，叠加养老社区的运营盈利，整体可以弥补养老社区的投资支出。且依托保单销售盈利，可以保证对养老社区的高质量投入，项目未来前景可观。

大家保险养老社区负责人对21世纪经济报道记者指出，养老本质上提供的是一种带有居住属性的复杂服务，从国外养老产业的发展历程，国内近十年保险公司参与养老产业的实践情况，以及相关监管政策的变化过程来看，当前轻重资产模式最大的区别，既不在所提供服务的品质上，也不在财务盈利性上，更不在资产是否可增值的争论上，而是在现金流的可持续性上。国内经营良好的养老机构，其盈利能力并不比国外同业差，也不比国内的保险公司，尤其是财险公司差。

他指出，真正束缚中国养老行业发展的，不在于盈利性（尤其是轻资产模式，国外养老产业利润率同样不高，但仍属于优质资产，社会资本参与踊跃），而在于社会参与资本投入的充足性和持续投入的容忍度。保险公司参与养老行业，并不能获得特别高的回报率，而是其资金属性与养老行业有更高的匹配度，与保险主业能够形成更好的产业协同。

他对记者表示，新开业养老社区普遍都需要经历入住率爬坡期，当入住率达到一定比例时，就能够实现盈亏平衡和良性运转，这和其他产业并无不同。真正不同的是，养老社区一旦住满，会处于长期处于满员状态，较少出现入住率大幅起落的情况，盈利性相对稳健。

某养老社区财务人士对21世纪经济报道记者指出，说养老社区不赚钱是片面的，但投资养老社区绝不是暴利的赚钱，而是符合养老行业普遍规律的收益率和回收期指标。比如参考美国养老项目主流投资商REITs近十年投资养老地产，投资收益率在11%左右，其中运营收益率在6%左右，地产增值收益率5%左右。养老社区的商业回报体现需要一定的期限，可能比其他行业更长一些。

以上来源：21世纪经济报道 侯潇怡,王煜