ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对21世纪经济报道记者表示，从供给层面看，虽然现在保租房REITs打通了行业“投融建管退”的商业闭环，但是公募REITs是否可以发行成功，归根结底关键还是要看收益率水平，对于一些保租房项目来说，资产价格与实际估值背离的情况还比较严重。具体来说就是资产价格过高，比如拿了竞自持用地的房地产企业；此外，对于集体建设用地上建设的保租房，如何发行公募REITs也是目前仍在探讨的问题。同时，目前上市的四只保租房公募REITs还都是单一城市、新建渠道筹集的项目，是否可以跨城市进行底层资产组合、是否可以新建项目与存量改造项目进行底层资产组合的规则也尚未明晰。

从需求层面看，根据ICCRA的数据，2019-2022年这三年间，租房续约率合计上涨了9.3个百分点，说明新市民、青年人的租住生活方式开始逐步形成。但是，如何通过租赁赋权消除“租购不同权”，使承租人能够享受与房屋所有权人机会均等的公共服务权利，仍然是一个悬而未决的问题。青年人、新市民的衍生租住需求，即就近享受子女教育、卫生服务、养老服务、社会保险、住房公积金提取等方面的公共服务权益仍然没有得到充分满足。

“当前保障性租赁住房的客户画像并不清晰。保障性租赁住房面向的对象为‘新市民、年轻人、城市产业发展需要引进的人才、公共服务从业人员’，客户覆盖面大，宽泛而笼统，需要分类分层管理。”景晖智库首席经济学家胡景晖向记者指出，发展好保租房需要对租客进行详尽的调研和画像，根据租客的年龄、职业、性别、工作特性、居住形态、收入水平、喜爱偏好打造适合的产品，提升满意度，避免资源的浪费。

另外，胡景晖指出，保障性租赁住房能否实现可持续经营取决于两个关键因素，一是低于同地段同品质的市场化租赁住房价格的比例，二是每年的租金涨幅。目前的政策情况是，地方政府对保租房的租金定价和房租涨幅一般都有明确的限制，例如上海保租房的租金定价规则是不超过同地段同品质市场评估租金的90%，年租金涨幅不得超过5%。

在他看来，保障性租赁住房虽然在规划变性、财政补贴、税收减免、低息贷款、租客获客等方面享有政策优惠，但租金要低于同地段同品质的市场化住房以及租金年度涨幅有明确限制这两个条件对冲了一部分政策红利，使得市场参与主体站在了微利和获利周期过长的尴尬境地。

“保障性租赁住房如果租金定高了，起不到保障性的作用，如果租金定低了，市场参与主体无利可图，参与度低，供应还是上不来。”胡景晖在一次行业论坛上表示。

58安居客房产研究院分院院长张波也向记者表示，要平衡好租金收益和保租房长期稳定运营之间的关系，可能还有赖于更多支持性的政策出台。

以上来源：21世纪经济报道 唐婧