独立第三方收入占物管收入90.8%，祥生活服务一次递表即过港交所聆讯

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道 11月22日晚间，据港交所披露，祥生活服务集团有限公司（以下简称“祥生活服务”）通过上市聆讯。这是继去年祥生控股集团（02599.HK，简称祥生控股）成功登陆资本市场之后，祥生系又将多一家港股上市公司。据披露，农银国际与建银国际为其联席保荐人。

相比中梁百悦智佳服务有限公司、东原仁知服务第一次递表失效，以及中南服务商业有限公司二次递表过聆讯，祥生活服务一次递表即过聆讯，算是近期该公司的好消息。就在11月19日，祥生控股股价突遇大跌，相比上市之初跌去70%。祥生控股公告称大股东无股份质押、无债券违约，对于股价大跌也不知情，且没有需要披露的内幕消息。

对比截至2021年5月21日香港已上市物企，公司2018-2020年营收复合增长率排名第22位，净利润复合增长率排名第9位。

招股书披露，祥生活服务2018年至2020年的签约面积从2460万平方米涨至3730万平方米，截至2021年5月31日止，祥生活服务的签约面积增长至3920万平方米。净利润由2018年的2.446亿元人民币（下同）增至2020年的4.591亿元，两年接近翻倍，年复合增长率为94.4%。

祥生活服务前身为祥生物业，成立于2000年，与祥生控股建立长期策略关系。随着祥生控股持续深耕浙江省和长三角地区，其逐年增长的销售规模为祥生活服务的稳定发展奠定了基础。

2018年、2019年及2020年以及截至2021年5月31日止五個月，祥生活服务物业管理服务总收入中，分別有5.6%、3.7%、12.3%及7.3%來自祥生控股及其合联营公司。2018年、2019年及2020年以及截至2021年5月31日止五個月，祥生活服务物业开发商增值服务总收入中，有83.8%、 98.6%、97.4%及93.4%分別來自祥生控股、其合联营公司以及祥生建设。与此同时，社区增值服务收入全部來自独立第三方。

外拓能力才是祥生活服务的核心竞争力。祥生活服务的毛利从2018年的5326.2万元，增加至2020年约1.16亿，两年翻番。其中，独立第三方物业开发商所开发物业的物业管理服务的毛利率由2018年的 8.4%分别增加至2019年的10.5%及2020年的10.9%，以及截至2021年5月31日止五个月维持相对稳定的15.1%。该总体上升趋势主要原因为采取成本控制措施使效率提升及期内由独立第三方物业开发商所开发的非住宅物业的毛利率相对较高。

截至2021年5月31日，按最终付款客户来统计，祥生活服务来自独立第三方的收入占来自物业管理服务收入的90.8%。

或许是因为尝到了独立第三方的甜头，祥生活服务在招股书中表示，未来拟通过收并购扩大业务，使物业组合更加多样化。