物企年报深读丨有接触尚未果，越秀服务不轻易当“白衣骑士”

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

广州首家市属物业管理上市企业越秀服务，于2022年3月3日披露其上市后的首份完整财年报告。

虽然去年房地产行业发展存在波动，但物业管理服务依然惯性向上，越秀服务的财务指标增长也较为亮眼。

年报显示，截至2021年12月31日止年度，越秀服务实现营业收入19.18亿元，同比增长64.2%。毛利率为35.0%，同比增长0.5个百分点，归母净利润约为3.6亿元，同比增长80.6%。

越秀服务的管理规模也在稳步增长，截至2021年12月31日，其总在管面积3887万平方米，合约面积5838万平方米。其中，全年新增在管面积800万平方米，全年新增合约面积1002万平方米。

物业管理企业上市之后在第三方拓展方面通常会有较快增长，越秀服务也不例外。越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰介绍，在越秀服务2021年新增合约面积中，母公司提供的面积约为400万平方米，以外拓方式新增的面积则为600万平方米，占比达60%。

2021年全年，越秀服务新签约的项目71个，首次进入北京、宁波、南通、重庆、无锡等新城市以及学校、高速公路服务区等新业态，合计在管项目251个，合约管理项目315个。

作为以TOD服务为特色的物业管理企业，越秀服务去年在这一方面有所突破。截至2021年12月31日，越秀服务全年新增合约面积114万平方米，TOD服务管理所得收入为2.38亿元，占总收入的12.4%，毛利率约23.4%。

越秀服务管理层介绍，越秀服务TOD物业管理目前主要的服务对象包括广州地铁的98个地铁站和24个车辆提供车辆段和停车场，其已首次走出广州，于近期成功中标了福州地铁二号线的物管业务。

传统与特色业务成长势头良好，越秀服务也立下了宏大的目标。

林峰指出，“3年内，越秀服务向1亿平方米在管面积努力这个目标没有变。2022年，越秀服务希望以外拓方式新增的面积是翻倍增长，此外收并购也是实现规模增长的路径之一。”

越秀服务能够进行收并购的底气在于，它的现金流状况十分稳健。据越秀服务资本运营总监万思蕴透露，其近两年没有银行借贷，手头现金有38亿元。

有意规模扩张、股东背景雄厚又手握大把现金，越秀服务自然是当前市场环境下被寄望能够成为“白衣骑士”的完美对象之一。

但能够稳健发展的物业管理企业自有其自律之处，越秀服务也不会轻易出手。林峰对整个收并购市场分析称，2021年上半年，物业管理的标的整体估值还比较高，“即便到了我们上市之后的7、8月，标的估值还是较高。但现在整体都在回落，如果出现了一些好的标的，我们也会研究。”

林峰指出，越秀服务在接触几家出现流动性问题房企的物业收并购标的，大约有3-5家，但目前还未有确定的标的。

这是一个关于投资准绳的问题。林峰强调，对于这些潜在的标的，越秀服务会按照对收并购标的的投资标准研判，根据标的质量、后续的发展潜力和合理的估值等来进行综合考量。

“我们希望是抓住一些好的收并购的机会，能够为公司创造更好的规模效益，但也不会盲目扩张。越秀服务在收并购时一方面除了考虑规模之外，另一方面也看重标的所处的区域和位置、城市居民的消费潜力、管理的楼盘质量、后续维护等。”林峰表示。

越秀服务目前估值保持在行业的中等水平，截至2022年3月3日收盘，其收于4.09港元/股，上涨6.51%，总市值为62.25亿港元，动态市盈率为14.16倍。