房企年报深读｜稳健而不消融血性，中海地产希冀再登高

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

在房地产行业之中，任何企业录得经营指标的下滑外界都多少能够从其自身找到战略上或者行动上的失误，唯独中海地产是例外。

过去这么多年，中海地产恪守稳健的经营风格和审慎的投资策略，极少在大方针上失误让其在财务指标上保持行业最好的水平，也因此获得资本市场和投资者们的极大信任。

某种意义上，中海地产成为了行业冷暖的信号灯，经营指标的上行或者下探，都跟随房地产行业的大趋势调转。

2021年中海地产的这份年报，表现差强人意，但并没有受到太多苛责——即便是利润指标走低，但它依然是行业之中龙头企业的最前列的水平，甚至没有之一。

去年全年，中海地产实现营业收入约2422.4亿元，同比上升约30.4%；年度净利润约430.62亿元，同比减少约9.7%；归母净利润约401.6亿元，同比下降约8.5%。

这些年，企图在利润表现上超越中海地产的房企无数，可至今未有能成功者，它的自律和自知，实属难得。

这么多年过去，中海地产还是那个“利润王”，它是今年唯一一家净利润超过400亿元的房企，即便扣除税后投资物业公允价值收益，它的净利润也达到了363.8亿元，仍是行业中绝无仅有的存在。

不过，受到行业整体大环境的影响，中海地产的利润率指标也有所走低。2021年，中海地产的毛利率为23.5%，净利润率为16.6%，虽均略有下滑，但横向对比也仍然优于同行许多。

在31日的业绩会上，中国海外发展（中海地产的主要上市平台）副总裁郭光辉也表态称，在当前这样的环境下，中海的利润率，在同行里依然处于相当高的水平，依然是引领行业的水平。

郭光辉表示，我们对毛利率看法是，它是损益表的一个中间过程指标，我们更看重净利润率，它代表的是结果，也更能代表一个公司盈利能力、经营能力，精细化管理能力等综合水平。“很多毛利率和中海差不多的企业，最后归属股东核心净利润率并不高。”

在财务指标之上，中海地产也是突出水平，截至去年年底，其总借贷仅为2419.2亿元，持有银行结余及现金1309.6亿元。净借贷比率维持于32.3%的行业最低水平，加权平均融资成本3.55%，也是行业的最低区间。

由此来看，中海的能力壁垒很高。

其他的企业也并非不想向中海地产学习，而是学不会。它在土地投资领域堪称“大师”，尤擅长于逆周期加仓，对利润的测算乃至投后的运营，都很难让其他房企效仿。

一个很典型的例证是，去年上半年，诸多规模房企在集中供地中杀红了眼之时，中海地产经过测算就发现多数地块的利润率并不高，也预判到这种局面不可持续，所以保持缄默。

去年下半年，当其他房企开始为资金奔忙时，中海地产果不其然出手了。

就像郭光辉所言，去年下半年逆势进行投资，很多地都是低价和底价，为我们未来的高回报奠定了很好的基础。

业界过去对中海地产诟病最多的，是它对利润的极致追求导致它在规模时代的失落，可如今回过头来看，这种担忧或许过于多余了，何况中海地产在充裕的资金保障下，更不会丢了进取心。

中国海外发展副主席、执行副总裁罗亮在业绩会上也强调，战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的 机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。

事实上，中海地产的增长曲线是可以预期的，它的投资回报对投资者讲得明白而清晰。

正如中国海外发展行政总裁张智超介绍，中海在战略上一直是比较清晰的，坚持以房地产为主的专业化经营，确立了今天、明天、后天的可持续发展战略业务结构。 

其中的今天是指住宅板块，年投入90%左右的资源，明天的业务是指商业，包括办公、 购物中心、长租公寓等，年度资源投入约 8%左右，后天的业务，是面向未来的产业布局，包括养老产业、供应链管理等。

没有理由不相信，中海地产未来仍会给予市场满意的回馈。逆周期的节奏大师，也的确不是说说而已。

2021年，中海地产合约物业销售额为3695.0亿元，同比增长2.4%，在一片销售额下行的背景中，中海地产稳住了发展的步伐。在这个仍有10万亿规模的赛道上，它一定会是笑到最后的赢家之一。