守护“粮仓”，中海攻城略地

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

147亿元、三宗地。在北京第三轮集中供地中，中海地产凭借胆略和实力，再一次捍卫了它在北京的市场地位。

北京是中海地产当下最为倚重的城市之一。

过去这几年，中海地产在其他一线城市及强二线城市虽不断扩张，但由于过往的土地储备薄弱、市场竞争激烈以及城市更新周期长等客观原因，虽中海地产稳步前进，却仍难以更进一步。

而在北京，中海地产已经连续三年坐稳北京销售额的头把交椅，今年很有可能仍还是它。这样一个每年能为之贡献过200亿销售额的重要粮仓，中海必不想失守。今年北京三轮集中供地之后，中海的拿地总额是286亿元，位列前茅。

北京以外，中海地产也在伺机而动。在竞争对手已经逐渐退后的当下，“坐四进一”，已经不是中海的终极目标了。

北京的偏爱

北京的第三轮集中供地，中海地产是志在必得的。

据21世纪经济报道记者了解，在北京第三轮集中供地推出的18宗土地中，中海独立报名参与了7宗地块的竞买，并最终拿下3宗地块，其中两宗位于海淀区西北旺，另外一宗是位于丰台区大红门街道的棚改项目。

三宗地块区位条件不错，中海也为此斥下重金，总价约为147亿元。

中海所拿下的西北旺两宗地竞争相对激烈。它的竞争对手包括华润置地联合体、保利发展联合体，此外还有首开、建发和绿城等国企央企同行。两宗地块最终均触及最高限制地价进入竞面积环节，其中一宗地块最终还是通过摇号夺得，中海的运气与实力，可见一斑。

中海地产在北京如此不遗余力地拼杀，与它对区域布局以及利润回报的考量分不开关系。

作为房地产行业常年的“利润王”，中海地产对投资回报率的要求甚高，北京本轮集中供地为房企留出了一定的利润空间，这是不可忽略的原因。

北京链家研究院分析师岳微分析认为，在销售指导价无大幅提升前提下，北京本轮供地的土地楼面价与配建要求有所降低，开发企业房地价差有所扩大，有利于开发企业确保合理利润空间，此外18宗地块未设置竞政府持有产权份额环节。

除此以外，作为中海地产最重要的粮仓之一，北京也是它不能失去的阵地。

根据克而瑞统计的数据，2019年-2021年中海地产均是北京销售额最高的房企。今年前8个月，中海地产在北京的权益销售额为39.59亿元，暂列第一，紧随其后的北京城投以及华润置地，权益销售额均在17亿元上下，与中海地产尚有距离。

中海地产方面在北京第三轮集中供地结束后也表示，去年以来中海聚焦强一、二线城市，北京市场表现不错，是公司继续拿地的原因。

实际上，尽管近几年房地产市场对产品与服务的看重超过以往，但高周转仍然是资金成本低的房企在公开市场上致胜的法宝之一。回溯中海地产在北京这几年的发展，它或许是将高周转做到最极致的企业之一。

根据《北京日报》之前报道，北京今年第一批集中供地中的中海汇智里项目，其从拿地到获批预售仅用时45天，再次刷新了北京的最快纪录。

除此以外，在北京今年第二轮集中供地中，中海、首开竞得的顺义一宗地块，拿地108天后即开盘，同样是飞快的速度。

这样的营商环境以及市场空间，得到中海这家对成本管控极致的房企偏爱，并不出乎意料。

高光的背影

房地产行业当前的共识是，当房地产市场挺过这一轮小周期，行业的集中度将再一次向成本、融资优势强的房企集聚，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口和万科等，将会是笑到最后的种子选手。

与其他几家相比，中海地产虽然对多元化布局有明确的投入和回报，但中短期而言，它的规模优势不甚凸显，也难以有特色化的运营业务跑到数一数二之位。它是均衡的优等生，在可见的未来之中，也仍然是一家以成本管控见长的房企。

中海地产最不想失去的，或许就是利润王之位了。

坦率而言，中海地产财务指标和管理水平在行业之中难找到与之匹敌者，但其余的竞争对手，不可忽视。

假若中海未来不能够在它所深耕的城市建立起来领先的优势，假以时日，保利、万科能够或许能够凭借规模优势一举超越它夺得利润王之位；而华润置地在商业领域的领先地位不断加强，加之住宅开发仍保持较大力度，也能够成为利润王的有力竞争者。

中海地产不想失去血性。今年市场环境承压之时，中海地产在土地市场审慎的同时，也保持一定的投资力度和广度。

根据中指院统计的数据，今年前8个月， TOP100企业拿地规模同比下降53.3%，从拿地权益金额来看，华润置地、保利发展、中海地产位居前三，中海地产的权益拿地金额为468亿元。

在今年中期业绩会上，中海董事会主席颜建国也提到，中海未来的扩张策略，一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化在主流城市的竞争优势，提升市场份额；二是抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇。

坦率而言，中海地产今年在收并购市场相较过去明显进取。今年以来，中海在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权，投入超过100亿元。

这些项目之中，不少是中海地产从合作方手中收购的股权，中海地产对于复杂度高的项目，依然存在解决问题能力相对欠缺的困扰。

可供对比的例子是，今年上半年，中海地产将建国东路的城市更新项目分拆为两部分，分拆之后，中海地产仅留下2宗地块的操盘权，另外3宗地块则仅余留2%股权。

彼时在公告中，中海方面称，该项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险可能会影响本项目的预期收益。

虽然在商言商是再正常不过的行为，但中长期而言，中海重仓的城市或许由城市更新转化而来的地块会更加常见，这块短板，中海不得不补齐。

房地产行业迈入新的发展阶段，对房企的要求不仅止于精细化运营和管控，多元多重能力的构建也同样重要，华润置地、万科的转身多少印证了这一点。以此为标尺，中海地产这位优等生，是时候冲出舒适区了。