房企中报深读｜无惧风雨，自律中海浅尝甜头

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道 在市场规模走低的行业，即便是管理出色的龙头企业也难与趋势匹敌，中国海外发展（下称“中海地产”）所交出的2022年上半年成绩单让外界感受到了房地产市场的寒意。

长居房地产行业利润王多年的中海地产，继去年全年归母净利润出现个位数下跌以后，今年上半年这一数据再度录得双位数下跌，这种情况已经多年没有发生。

中海地产上一次净利润的大幅度调整发生在2002年。那时它对原有的投资作出一次性大额减值拨备，由此引发主要财务指标的变动。之后中海地产凭借稳健、审慎的战略以及合理的财务管控，从多个周期的波动中成功穿越，成为中国房地产行业的标杆之一。

眼下房地产市场前路尚未十分明朗，擅于逆周期而行的中海地产对未来的展望以及应对，对整个行业而言，有相当的指标性意义。

“自律即自由”，中海地产多年的长跑经验让它仍能够坚韧前行。过去市场诟病它的规模发展落后，但也正是没有在市场的高点冒进、恪守财务和投资纪律，才得以在当下从容，才能够在理性回归之后，保持优秀战绩。

一如中海地产董事会主席颜建国在董事会主席报告书中的表态，“中海身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”

告别高杠杆、高周转和高负债的房地产行业，迎来了稳健而勇毅的选手们归来。

寒意传递

中海地产是第一家披露业绩的龙头房企。伴随市场下行，中海地产业绩承压。

根据2022年中报，中海地产今年上半年实现营业收入1037.9亿元，同比减少3.79%；归母净利润为167.4亿元，同比减少19.42%。扣除税后投资物业公允价值变动收益后的归母净利润则为149.6亿元。

虽然净利润出现了近20%的下跌，但与其余同行相比，中海地产仍然保持领先水平，这从净利润的表现上也能够得到体现。

今年上半年，中海地产录得23.46%的毛利率以及16.1%的净利润率，甩开其余同行一个身位，也是其多年来精细化管理、精准化投资的回馈。

因而，在中海地产交出这份中报之后，资本市场与投资者也普遍认为其主要财务指标的表现符合预期。

中信建投在对中海地产业绩的点评中指出，其业绩表现符合预期，营收下滑主要是疫情影响结算进度所致，而利润下滑主要由毛利率下滑导致，2022年中期毛利率较去年同期下滑5个百分点，与去年全年毛利率持平。

今年上半年，房地产市场销售表现平淡，中海地产也不例外。今年上半年，中海地产系列公司实现销售合约额1385亿元，同比下降33.2%。

中国海外发展行政总裁张智超在业绩会上表示，今年上半年中海销售跑赢了大市，与TOP10同行的销售平均水平相比，中海的销售降幅更低，处于比较优势扩大的状态。另外，中海也没有采用降价促销来推高销售，仍然有能力为长期高质量发展做好保障。

张智超表示，中海在手货量非常充沛，且一线城市和强二线总货值占94%。此外，去年下半年中海土地获取量比较集中，这些货量大概7成多今年会推售，所以下半年总体经营上会更加积极主动。

在以规模论英雄的语境之下，中海地产已经跨越了前几年它不曾想过的座次。今年上半年，中海地产位居销售排行榜的第四位，在其他同行规模失落之时乘势而起，且仍有更进一步的可能，管理层对之也有足够的信心。

颜建国的信心来自于，房地产市场下半场的规模仍有10万亿左右，这些需求包括数亿新市民的需求，包括中心城市的聚焦效应与改善型需求，房屋折旧与新造的动态平衡。

“中国人口基数大、市场存量巨大，很多房子到了一定年限需要改造新造，如果每年置换 2%，都是一个规模巨大的量，未来房地产行业还是一个很庞大的好行业，可以长期坚持。”

基于这些判断，中海未来的目标仍然是保持领先优势。

危中有机

因为经历过1998年的亚洲金融危机曾经游走于生死边缘，中海地产将稳健战略刻进了企业发展的基因里。

客观而言，中海地产也因此一度错失了许多发展的机会，但在颜建国的掌舵之下，这家地产央企的血性和进取逐渐回来了，它不再被过度保守而束缚住了放开干的手脚。

在业绩会上，颜建国谈及发展战略时豪言，中海地产要稳字当头，立于不败之地。

颜建国说，中海发展的历史已经证明，坚持稳健的发展策略对公司长远发展是有利的、是对的。中海地产的资产负债率目前只有59%，坚持稳健经营，是长期的策略。所以不管怎么样，中海地产要保持公司能稳健、持续经营下去。

在稳健的前提下，中海地产逆周期的发展能力逐渐发挥。颜建国说，中海地产希望稳中有进，抓住危机中的机遇。

颜建国提到了两点，一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化在主流城市的竞争优势，提升市场份额；二是抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇。

与其他龙头企业相比，中海地产今年上半年的迅猛有目共睹。今年上半年，中海地产在13座城市新增21幅土地，权益拿地金额为457亿元，其中在一线和强二线城市新增土地18宗，权益金额为451亿元，占比达到94%。

此外，中海地产在收并购领域也逐渐显山露水，今年上半年，其在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权，并购投入超过100亿元。

中海地产未来仍然面临不少机会，且其在手现金和负债水平让之仍有扩张的空间。

根据中报，截至上半年末，中海地产的资产负债率为59%，净借贷比率为41%；持有现金1253.2亿元，处于行业最高区间；加权平均融资成本仅3.44%，融资成本继续保持行业最低区间。

颜建国也表态称，无论是在公开市场买地、还是并购，只是不同的路径，对中海来说，好项目是唯一的标准。中海坚持选择主流城市、主流地段，坚守投资回报刻度。

坚持投资回报刻度是中海一贯的底线，但主动积极出击也显示这家房企在市场理性回归后所面临的更多选择。

颜建国说，“未来几个月，中海会保持积极姿态、全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，中海仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。”

在房地产的下半场、在仍有10万亿规模的行业，冲锋的号角已经吹响，中海的目标是要赢。