杭州首轮集中供地揽金超800亿：60幅地块仅一幅流拍

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道 

4月25日，杭州2022年首批集中供地收官，共出让60幅土地，总面积3849亩，总建筑面积580.7万平方米，总起价797.87亿元。最终总成交价826.75亿元，成交楼面均价14642元每平方米，平均溢价率为6.41%。

杭州首轮土拍，以本地房企、民企拿地居多，与其他城市国企央企为主或城投托底相比，走出了一波独立行情。

此次杭州土拍，仅1幅土地流拍，成交59幅土地中有27幅以底价成交（含2幅人才租赁地块），23幅拍至中止价转入一次性报价+摇号环节。在多达60宗地块的大规模供地基础上，杭州还对土拍规则进行了调整。

3月23日，杭州市规划和自然资源局发布《2022年杭州市区第一批住宅用地集中出让的公告》（简称《公告》）。《公告》特别指出，该批次地块采取定品质出让。此次挂牌出让土地设定土地中止价、上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。

4月24日，杭州市规划和自然资源局对4月25日出让地块发布相关补充公告。公告显示，线下一次性报价后，“确定竞得入选人”环节都将在线上直播进行。若地块进入摇号环节的，由公证员将各竞买人对应的号码球放入摇号设备进行摇号。

杭州首创“一次性报价+次高者得”的竞价规则，同此前相比更具合理性，同时也避免因激烈竞争给房企带来过高的资金压力。

土拍市场的冷暖往往牵动着楼市的发展走向。数据显示，2022年一季度，杭州十区（包含萧山、余杭、富阳、临安）新建商品房成交总金额为584.65亿元，同比减少61.68%；成交总套数为16935套，同比减少65.6%；成交总面积为200.95万平方米，同比减少62.52%。

与其他地区放松楼市调控政策相比，杭州通过大规模供地及规则调整，或是想通过提振土拍市场，刺激房企拿地意愿，进而促进楼市健康发展，维稳房地产市场。

放量+改规则，杭州土拍走出独立行情

进入2022年，全国土地市场出现冷热不均的现象。北京、福州、南京等地已经开展今年的土拍，不少城市出现流拍的现象。

4月22日，南京2022年首批集中供地落下帷幕，20幅土地最终成交14宗，6幅流拍。其中3幅触顶摇号，8幅以底价成交。4月19日，东莞2022年首批集中供地推出的8幅土地中，有6幅因故终止交易。

与今年以来包括南京、东莞在内多个城市土拍情况相比，杭州有着较为出众的表现，一系列新规之下，不但有效降低了开发商的成本，也减少了流拍的可能。比如，杭州在此次土地出让中取消了预公告、勾地环节，改为直接正式公告，并且采用新的竞价规则，即“一次性报价”。此外，在线下报价环节，所有有效报价中金额第二高的报价为竞得价。若有2个及以上竞买人投报金额第二高报价的，通过现场摇号方式确定竞得入选人。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，今年不少城市受到疫情影响，经济发展不可避免受到压力。但是一个城市发展前景是这个城市的产业、人口等综合实力决定的。近两年杭州对人才引进力度大，围绕人口会产生很多需求，居住只是一方面。

在土拍热度上，有线下报价的地块达23幅，但以底价成交的地块也有25幅，二者处于平衡状态。对市场发展前景较好的热门地块，开发商展现出积极的态度；对少数位置较偏的地块，开发商则综合多种因素，仔细考虑拿地价值，谨慎出手。

在地块位置上，上城区5幅，滨江区1幅，西湖、拱墅、富阳各2幅，临安4幅，钱塘6幅，余杭11幅，临平区10幅，萧山16幅。进入2022年，为应对房地产市场环境的复杂变化，多数房企的发展策略都从重规模转向重质量。因此，在杭州这轮土拍中优质且利润空间较大的地块获得大量房企竞争。其中，主城区11幅涉宅地块，4幅以底价成交，5幅拍至中止价，分别是两幅钱江新城二期地块、艮北、三墩、运河新城地块，并且都进入摇号环节。远离主城区的郊区地块，大部分都以底价成交，其中富阳和临安所推宅地溢价率都为0%。

杭州双赢机构总经理章惠芳认为，开发商出于避险，宁愿挤在风险小的热门地块上摇号拼运气，也不愿在普通地块上拼溢价率，谨慎拿地，宁愿错过，可见市场的情绪还是谨慎保守的。

房企分化

一名杭州业内人士指出，杭州一手房市场一直在全国平均水准之上，虽然周边临安富阳等郊区降温也快，但是主城一直都还不错，流速很快，另外政府很务实，去年二批次集中供应销售放缓，主要由于利润空间挤压，开发商都躺平了；今年首轮集中供地马上调整规则，降地价适当抬升了部分限价，“利润有了，市场本身也不错，开发商肯定都回来了”。

作为杭州本土房企的杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，简称“滨江集团”）以总价约184.35亿元拿下11幅土地，成为此轮土拍最大赢家。如此大规模拿地，尽管与其他房企谨慎前行的风格有所差异，但对于深耕杭州的滨江集团来说，这或许只是“常规操作”。截至2021年9月30日，滨江集团实现营业收入244.36亿元，同比增长89.43%；净利润22.7亿元，同比增长42.13%；归母净利润13.25亿元，同比增长49.08%。

回顾2021年杭州的三场土拍，滨江集团共获取10幅土地，绿城共获取6幅地块。在2022年，滨江集团和绿城也延续了此前的拿地积极性。

除上述滨江集团外，绿城、众安、华元、西房、兴耀、金帝、德信及大家等在此轮土拍中均有所收获。其中，绿城以总价约146.38亿元拿下7幅地块，有6幅通过摇号竞得；众安集团以39.09亿元拿下5幅地块，有3幅通过摇号所得；大家集团以60亿元拿下3幅，全部是摇号所得。

以滨江集团为代表的本土房企共拿下45幅土地，占比高达75%。外来房企中，龙湖、越秀、建发、华夏阳光、万科、大悦城等也有所收获。其中，越秀以底价获得位于临安区的3幅地块，万科则在良渚新城拿下2幅宅地，建发更是以总价81.2亿元拿下钱江新城2.0的两宗地块。尽管身处充满各种不确定性的房地产市场之中，但以建发为代表的具有一定资金实力的房企仍然积极抢占杭州市场。

值得关注的是，在2021年杭州首轮土拍中，融信通过独立拿地以及与滨江联合拿地，以合计229亿拿下7幅土地。而前不久，融信转让杭州三墩北如澜轩项目30%股权，由杭州星景企业管理咨询有限公司接手。曾在激烈的竞争中拿下的热门地块，如今却选择转让，从侧面也反映出房企面临的挑战，加之对市场发展预期信心不足，拿地意愿减弱，态度也更为谨慎。

中指院数据显示，2022年一季度，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计836宗，流拍撤牌率为23.5%。此外，一季度房企拿地情况上，在克而瑞核心监测的1200家集团房企中，仅82家房企拿地。其中，百强房企仅27家有新增拿地，拿地总量同比下滑九成。

不过，多家房企在杭州土拍中所展现出来的积极拿地态势，或许也向外界释放了房企在资金等方面有所改善的积极信号。