结算不及预期，中海地产三季度业绩转淡但韧性犹在

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

“利润王”中海地产于2022年10月24日发布今年三季度报告。受到市场整体表现的影响，中海地产业绩出现转淡苗头。

中海地产三季报显示，今年第三季度，其录得营收175.2 亿元，同比下滑59.5%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为18亿元，同比下滑77.5%。

受此影响，中海地产今年前三季度表现也有所回缩。

今年前三季度，中海地产录得营收1213.1亿元，同比下滑19.7%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为258.1亿元，同比下跌34.5%。

与此同时，中海地产表现素来稳定的利润率水平也随之出现波动。今年第三季度，中海地产经营利润收缩至10.27%，已经明显向市场平均回归。

剖析来看，营收和利润同比均录得下滑，这实际上应该是结算进度所致，而非经营面发生改变。

中海地产未在三季报中解释利润下滑的原因，不过在此后投行机构的研报中，均解释了中海地产营收利润双下滑的原因。

国金证券在研报中就指出，中海地产2022年1-9月营收和经营利润均下滑，主因交付体量的减少，三季度通常为交付淡季，对业绩影响相对较小，而房企结转营收主要来自四季度，预计中海地产全年业绩能维持平稳。

中海地产在三季报中也表示出相当的信心。其称，在严峻的外围形势下，中国经济韧性十足，延续恢复发展态势。

中海地产强调，在“房住不炒”的政策基调下，各地政府的房地产政策更加贴近市场，因城 施策，积极促进房地产市场健康发展与良性循环。尽管第三季度国内商品房的销售金额同比下降，但下降幅度较上半年有所收窄，本集团对内地房地产市场筑底回升谨慎乐观。

在销售和投资方面，中海地产保持一定韧性。

根据中海地产此前发布公告，其今年前三季度录得合约销售额2013.0亿元，同比下降26.9%。不过与百强房企的销售降速相比，中海地产的表现要显著优于同行。

在土地市场上，中海地产也展示逆周期扩张的实力。

今年前三季度，中海地产共新增31幅地块，总地价为812.1亿元，权益地价为735.2亿元，在行业中也排行前列；其中，第三季度中海地产发力迅猛，在全国7个城市新增10幅土地，总地价322.0亿元，权益地价288.5亿元。

在财务指标上，中海地产则保持行业最优水平。截至第三季度末，中海地产银行结余及现金为1193.5亿元，净负债率为43.7%，负债率处于行业最低区间，财务稳健。

对于未来的发展战略，中海地产表示，将继续凭借行稳致远的发展策略，坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略，全力以赴提升销售去化率，狠抓降本增效，力争创造更 好的经营业绩。

中金也在业绩报告披露后发布报告称，得益于中海地产的经营策略，目前其虽较2019年及2020年同期数据还有一定差距，但仍领先同业。特别是，公司利润率表现延续相对优势，并已初现企稳改善迹象。

中金认为，考虑到中海地产下半年货值充裕且优质(预计公司下半年可售货值达5500亿元，其中一线约占四成、强二线约占三成)，四季度月均销售额有望较9月的228.3亿元继续提升，带动全年累计销售额跌幅持续收窄。

据中金测算，中海地产今年前9个月签约毛利率或与上半年23.5%的毛利水平接近。综合来看，未来几年报表毛利率虽仍有可能小幅下探，但将彰显强韧性。

受到市场近日走势的影响，中海地产股价表现也有所下挫。截至2022年10月25日收盘，中海地产报17.32港元/股，下跌5.46%，总市值为1896亿港元。