房企中报深读丨业绩企稳，金地破风驰行

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

这一个月，过往保持低调的金地董事长凌克在投资者面前出现的频次密集了许多。此中原因，是金地的股债异动导致资本市场信心脆弱，凌克不得不一次又一次地与投资者进行交流和沟通，维持金地“优等生”的形象。

不过，随着2022年上半年财务报告的发布，凌克及金地的管理层或许可以暂时心定，金地投资者也能够暂时对这家房企重新建立起信任。

2022年8月26日，金地发布2022年中报。

报告期内，金地实现营业收入281.12亿元，同比下降18%；归母净利润19.65亿元，同比上升8%。

房地产行业受限于结算周期的缘故，营收确认有一定时滞，但眼下的环境，在其他房企受困于多种客观因素导致业绩变脸之时，金地能够在营收规模较大幅度下滑的情况下录得净利润上升，并不容易。

但毕竟成绩代表过去，房地产市场的筑底仍在持续，金地的御寒装备充足与否，是比业绩表现更现实的问题。金地准备好了吗？

筑底回升

金地今年上半年的业绩对投资者而言，是略出乎意料的。

在业绩发布后，许多投资者平台对金地侧目，毕竟今年的行情下，头部房企都难免出现利润下滑，但金地却能够企稳，的确难得。

实际上，金地上半年的结算规模同比有所收缩。

今年上半年，金地结算收入为232.51亿元，同比下降21%；但结算毛利率却提升至21.18%，较去年同期提高6.93个百分点。金地在中报中表示，这是由于结算结构所致。

事实上，金地在上一个报告期中将部分有可能出现减值的项目一次性计提，本次这部分对利润的影响已经降低；此外，去年上半年金地归母净利润有较大比例下滑导致这一报告期的前值较低，也是金地能够逆势提升利润指标的缘由。

在今年3月金地2021年全年业绩发布会上，金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军已经对之后金地的利润表现作出过预判。

韦传军其时指出，“未来金地将持续提升服务水平并对成本费用进行更精细化的管控，也还将持续优化资产结构和投资布局，规避投资风险。相信金地利润会企稳回升，我也很有信心。”

多种因素叠加，金地今年上半年的利润表现不错。

今年上半年，金地的归母净利润录得19.65亿元，同比上升8%；归母扣非净利润为19.18亿元，同比增长5.88%。

经营指标向好，但受到行业整体销售规模缩减的影响，金地今年上半年销售面也表现平淡。

今年上半年，金地累计实现签约面积419.2万平方米，同比下降44.33%；累计实现签约金额1006.1亿元，同比下降38.21%。由于布局的关系，金地相较于同行的降幅仍具有比较优势。

在业绩会上，凌克也表示，金地将结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，叠加充裕的可售资源和优质的区域布局，预计 2022年的销售业绩完成度将保持较高水平。

在土地投资方面，金地今年上半年也仍保持一定的强度，这也是较为难得之处。

今年上半年，金地新增约156万平方米的总土地储备，其中权益储备约56万平方米；总投资额约179亿元，权益投资额约71亿元。截至报告期末，金地总土地储备约6193万平方米，权益土地储备约2840万平方米。

守住底线

金地上半年的这份财务报表，从财务数据上并无太多可挑剔的地方。

今年上半年，金地经营现金流回正，录得61.30亿元，去年同期为净流出100.26亿元。

负债方面，报告期末，金地有息负债余额为1293亿元，资产负债率为76%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，债务融资加权平均成本为4.54%，均处于行业的优良区间。

即便各方面都表现均衡，但金地的安全边际依然是资本市场最为关心之处，在业绩会上，管理层也不得不再度回应投资者对其财务面的疑虑，毕竟金地也刚刚经历了一场非同寻常的信心反击战。

凌克在业绩会上指出，优质民营房企遭遇“做空”，与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。

针对金地的情况，凌克说，金地的债券遭遇不寻常波动，这与金地的基本面无关。在市场恐慌情绪的推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素，而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素。

而针对融资、表外等敏感问题，金地管理层的回应则显得简洁。

韦传军在回应表外负债的问题时表示，金地表外合作项目只允许做满足项目开发建设的开发贷，融资用途为项目后续开发所需的建设资金，以项目土地、在建工程等作为抵押物，以项目销售回款作为还款来源，安全度很高。

假若将房地产行业的发展历程拉长，金地作为混合所有制房企中的代表，它也是经历过多个周期波动并成功存活下来的少数，在管理和经营上，具有较高的安全阈值，在当前的低谷之中，它也应该能够成功爬出。

但未来两三年，金地的压力也不可谓不小。随着投资的缩减，金地未来的规模存在进一步走低的可能，财务报表的筑底或许也仍在持续。

在业绩会上，凌克再度重申，今年年初基于对2022年房地产市场审慎的判断，根据市场形势变化，按量入为出的原则，对投资预算进行了压缩，下半年会根据项目收益、项目现金流情况，继续合理增加土地储备。

展望未来，凌克说，目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中，恢复的过程会比较缓慢。金地会做好所有的准备去应对市场可能比较长的恢复过程。

以上种种，可以看到金地管理层对未来的预判仍然是审慎的。这也意味着，金地未来仍将持续面对市场所带来的阵痛，这些磨炼，金地统统都要熬过去。