深度丨万科叩关

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

成为万科董事会主席的这五年里，郁亮已极少出现在万科中期业绩发布会的现场。

往常，“期中考”对于万科这样的好学生而言不过是例行发布，讨论话题也更着眼于业务而非战略，由万科总裁祝九胜带领管理层一起面对投资者与媒体，足够回应市场的关切。

因此，郁亮的坐镇让万科在2022年8月31日举行的2022年中期线上业绩发布会与以往不同。

郁亮是有备而来的。时隔两个月，他又一次出现在公众面前，再度带着一番信心满怀的话语，为承压的房地产行业带来些许光亮。

郁亮没有说“活下去”，也没有说万科是危机感驱动的公司。他仍然坚持短期市场已经筑底，但恢复是一个缓慢温和的过程这一判断。郁亮说，住房刚需依然很强，房地产仍然是十万亿级的市场，常做常新。

万科的业绩表现，也支持郁亮的乐观和信心。今年上半年，万科实现业绩回升。报告期内，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

郁亮在回答21世纪经济报道记者的问题时更称，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。他对未来止跌企稳、稳中有升非常有信心。

悲观派郁亮审慎乐观，万科等待的春天还会远吗？

筑底回升

万科对所处行业的认知，向来是超前的。

四年前，其他同行尚在高歌猛进，万科喊出“活下去”引发轩然大波，但回望这一标语的警觉性，万科对市场冷暖的感知的确清醒。

四年后的现在，房地产行业的基本逻辑已经生变。随着金融属性逐渐抹去，房地产行业未来的发展模式仍在酝酿之中，头部企业的动向与判断，更具有引领和探索的先行者意味。

尽管短期承压，但中长期需求仍在，房地产行业这一古老的行当不会消失，这是郁亮的信心所在。

郁亮坦言，今年7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，但一方面，6月快速大幅回升，包含疫情后消费回补、季节性等短期因素的影响，后续本身会有所回落；另一方面，7月以来，出现了“停贷”等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房信心也造成了一定影响。

尽管如此，郁亮仍然认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

郁亮的底气来自于，目前的供给与存量自然更新的速度已经明显不匹配，不会维持这一水平。

郁亮算了一笔账，目前市场中的存量住房按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工速度，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。

“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量，这个市场还是很大的。”郁亮强调。

生火取暖

信心与底气没有缺失，但毕竟房地产行业的商业逻辑已经被重构，万科也需要在混沌期中做长久的谋划。

在回答21世纪经济报道记者的提问时，郁亮谈到，在行业的冬天里，最重要的事情就是生火取暖。

稳健型企业在财务指标上的趋向是一致的，万科从来也不是冒进的风格。郁亮说，万科过去历来重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，这是万科牢牢坚持的原则，因此在规模和债务方面一直抱着克制的心态，所以经营层面有一定的安全边际。

面对行业的变局，万科已早做打算。

郁亮介绍称，去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。

郁亮说，他近期走访了万科全国的35个城市100多个项目，结合来看对未来发展、对完成今年任务有信心的。郁亮也坦承，在当前情况之下，万科也非常大压力，还有非常多的指标表现不尽如人意，但对万科而言，需要努力平衡好，遇到问题去解决问题。

安全的前提下，万科对自己有更高的要求。谈及交付的问题时，郁亮强调，请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量。

“只有不断修复，发现一个短板弥补一个短板，保持绝不躺平，保持跑下去的状态，相信一定能够通过不断的跑下去，跑出健康、跑出未来。相信一分耕耘一分收获。”郁亮表示。

今年上半年，2022上半年，万科实现超11.5万套住宅的交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。

止跌企稳

在经营审慎安全为首位的行业基调下，万科的业绩表现不需要资本市场和投资者的过度担心。今年上半年的这份成绩单，郁亮及万科的管理层兑现了年初的承诺，实现了企稳回升。

今年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

现金流量表之上，万科的经营稳健更加得以体现。

今年上半年，万科在报告期内实现经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%。

审慎的财务策略之下，万科今年在投资方面保持理性。万科执行副总裁刘肖表示，万科长期以来的投资策略比较稳定，量入为出、仓位稳定，但今年尤其重视获取非常好项目。

刘肖提到，万科的投资标准首先是，片区市场要非常好，不仅看城市，还要看片区。好的片区，能够带来经营安全和充分的客户积累。此外，非常好的项目，财务指标、经营指标、效率都要非常出色。

今年上半年，万科投资强度有所降低，但也保持一定的优势。万科报告期内获取新项目19个，总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元，在投资金额中，一二线城市的占比为95.6%。

郁亮评价，这张成绩单还“马马虎虎”，他的目标是坚持走下去。“这取决于背后能力有没有建立起来，我们肌肉有没有长起来。只要有好产品、好服务，哪怕市场再恶劣，也能熬过去。”

郁亮说，万科的综合配套能力在高强度的竞争市场里经受住了考验，因此开发经营服务并重策略会成为下个发展阶段的重要优势。“我对今年全年任务止跌企稳、稳中提升有信心。”

未来之路

面对行业的下半场，具有资金优势的房企多数瞄准经营性业务的赛道，万科自不例外。但与布局早且已逐渐步入成熟期的其他头部企业相比，万科走过的弯路不少，也因此在除了物业服务以外的业务领域，比较优势仍在逐渐培育中。

郁亮在年初说过，万科该交的学费都交了，2022年非开发业务总体上将开始形成正向贡献。在年中的业绩报告中，郁亮的承诺得以部分兑现。

今年上半年，万科实现经营性业务收入241.1亿，同比增长30.6%，增速在稳步加快中。

祝九胜在谈及经营性业务的打法时，也能够比较清晰的让外界看到万科的思路。

祝九胜以泊寓为例表示，做生意就是抓产品找客户，年初泊寓决定争取不依赖第三方，强调人人都有销售精神，人人都服务客户。泊寓现在获客成本急剧下降，接近76%客户都是我们自己找，营销费用率从1.4%下降到1%，这也让我们为未来打造其他产品线有信心。

“这些都是难而正确的事情，都要久久为功，长期积累。目前看来，经营服务发展势头未来还是可以预期的。从财报也看到，经营服务业务发展势头不错，证明我们得到了市场的认可。”祝九胜说。

虽然增速和预期均是乐观的，但这毕竟是长周期、重投入的生意，短期而言，保持合理的回报区间或许仍然难以确保。郁亮和万科，希望在多方的参与下，这类业务能够更长足的发展。

郁亮认为，城市配套业务非常多元，发展起来也会为行业提供支撑。但是这些业务基本上都是保本、微利、长周期的业务需要配套政策，从而实现要素成本跟收益相匹配，现金流入和流出也应相匹配。

“在这些新的领域里面，我们很希望大家共同关心、探讨和呼吁有利于城市业务发展和行业发展的新阶段政策措施出台。”郁亮表示。

过去万科一度成为行业效仿的对象之一，在当前的市场环境下，为推动行业发展所做的一切努力，万科更应该有担当。仍然坚守行业的万科和郁亮，还是没有变。