解码经济一季报丨楼市正回暖，商品房销售额同比增长“转正”

21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道

房地产市场正在回暖，但还没有完全回暖。

4月18日，国家统计局发布2022年第一季度房地产相关数据。在各项利好的综合作用下，多项指标持续改善，其中最大的亮点在于销售的升温。今年第一季度，全国商品房销售额3.05万亿元，同比增长4.1%，自2022年以来首次出现正增长。

同期，全国商品房销售面积2.99亿平方米，同比降幅收窄至1.8%。但除去办公楼和商业营业用房，住宅销售面积增长1.4%，同样是2022年以来的首次正增长。

宏观经济环境改善、稳楼市政策取得成效，被认为是楼市回暖的重要因素。今年第一季度，宏观经济开局良好，就业、居民收入等指标持续改善，在此背景下，一系列旨在促进刚需和改善性需求释放的政策得以更好地发挥效果。上市房企情况。

但总体来看，当前的楼市并未恢复到足够的热度。反映在数据上，房地产投资仍然同比下降，且降幅有所扩大；房屋施工面积、新开工面积也出现降幅扩大的情况。这也说明，房企投资的积极性并不高。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长 付凌晖对未来的市场走势持乐观态度，他表示，“随着刚性和改善性合理住房需求的释放，房地产销售出现积极变化，房地产开发投资也有望逐步企稳。”

量价齐升

房地产市场的良好开局，有着重要的宏观经济背景。岁末年初，随着疫情防控政策的调整，各地的工作重心逐渐回归到经济增长上来。作为产业链长、带动性强的房地产业，也被纳入经济增长的大盘中予以考量。

与此同时，稳楼市政策继续密集出台，首付比例、贷款利率的下降，“限购令”、“限贷令”、“限售令”等限制性政策的退出，既潜移默化地影响预期，也带来了实实在在的利好。

在此情况下，此前累计的需求开始释放，2023年的房地产市场，以“量价齐升”的局面迎来开局。

国家统计局此前公布的数据显示，今年1-2月，全国商品房销售面积同比降幅从2022年的24.3%收窄至3.6%，到3月进一步收窄至1.8%；商品房销售额降幅则从去年的26.7%收窄至0.1%，到3月实现“转正”。

从绝对水平来看，今年第一季度，商品房销售面积仅次于2021年和2022年同期，为历史同期第三高位。

随着销售回暖，越来越多的城市房价止跌回升。今年3月，在国家统计局统计的70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有64个和57个，数量已达到2019年上半年的水平。

“销售超预期，开发商在售库存消化快，新的库存一时半会补不上来，开发商取消折扣优惠，甚至提价现象普遍。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，另外，城市中心区的改善盘、高价盘成交更好，也导致房价出现结构性上涨。

销售端的升温，也大大改善了房地产业的流动性。今年1-3月，房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%，降幅比2022年大幅收窄16.9个百分点。

其中，定金及预售款、个人按揭贷款的降幅仅有2.8%和2.9%，而国内贷款、利用外资、自筹资金的仍有两位数左右的同比降幅，说明今年第一季度，销售对房企现金流的改善作用强于融资。

国家统计局的数据还显示，3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.71。自去年12月触底以来，已连续三个月回升。

市场供应充裕

在销售端高歌猛进的同时，供应端的恢复却不甚理想。今年第一季度，全国房地产开发投资2.60万亿元，同比下降5.8%，降幅比今年1-2月扩大0.1个百分点。

同期，房地产开发企业房屋施工面积76.46亿平方米，同比下降5.2%，降幅比1-2月扩大0.8个百分点；房屋新开工面积2.41亿平方米，同比下降19.2%，降幅扩大9.8个百分点。

国家统计局并未公布同期的房企拿地数据，但根据多家机构的统计，今年第一季度，全国土地成交规模同比有明显下降。

李宇嘉认为，尽管各方纾困开发商资金链，但大部分民企的资金状况并未明显改善，加之开发商的预期并不明朗，使得供应端各项指标的恢复程度有限。

易居研究院研究总监严跃进也指出，这也说明楼市复苏过程中存在不确定性。

从此前公布的房价数据中，也能看出市场复苏的动力不够强劲。一方面，房价环比涨幅有限。今年3月，70大中城市中，仅有武汉、昆明二城的新房价格环比涨幅超过1%，无一城市的二手房价格环比涨幅超过1%。另一方面，70大中城市中的房价同比仍处于负增长状态。

值得注意的是，今年第一季度，房屋竣工面积1.94亿平方米，同比增长14.7%，增幅比1-2月扩大6.7个百分点。分析人士认为，这既体现了保交楼政策的效果，也说明开发商在努力去库存。

对于未来的市场走势，多数市场人士持谨慎乐观态度，认为稳楼市政策将继续推出，但由于市场供应充裕、需求释放不足，市场恢复的力度恐将有限。

李宇嘉认为，3月份以来，从新盘访客、认购，二手房带看和下定来看，前期积压的需求释放完毕以后，后续需求接续动力不足。再加上新房和二手房供应会明显增加，特别是二手房海量挂牌，将制约房价上涨和市场预期。总的来看，二季度房地产市场将进入横盘期，各项指标比去年同期会有好转，但改善的动力不明显，后续市场走势还待经济纾困和政策扶持。

中指研究院的数据显示，今年3月末，重点50城的新房周成交量一度冲高，但4月上半月又有所回落。该机构认为，从全国市场来看，4-5月全国商品房销售规模或低于2-3月，但在去年同期低基数下，单月同比数据或大概率为正增长。