解码经济一季报丨房地产销售显著回暖,“保交楼”驱动竣工增速持续回升

地产观察李莎 2023-04-18 18:24

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 4月18日,国家统计局发布一季度房地产销售和开发数据。

一季度房地产销售回暖,商品房销售额同比增幅由负转正。1-3月全国商品房销售面积29946万平方米,同比下降1.8%,销售额30545亿元,增长4.1%,其中住宅销售面积和销售额分别增长1.4%和7.1%。

随着“保交楼”持续推进,一季度房屋竣工面积持续增长,其中住宅竣工面积14396万平方米,增长16.8%。但房地产仍在调整和修复过程中,一季度房地产开发投资同比降幅略有扩大。1-3月全国开发投资25974亿元,同比下降5.8%,其中住宅投资19767亿元,下降4.1%。

一季度稳房地产政策加速落地,各地推出优化政策超百条,在政策加持以及前期积压需求释放带动下,全国商品房销售规模加快回升,3月房价上涨城市明显增加。当前房企仍处于“保交楼”、去库存的关键阶段,房企到位资金降幅收窄,房企拿地开工积极性还有待改善。

综合机构数据和观点,前期积压需求释放后,4月至今销售数据有所回落,房地产修复节奏或放缓,但各项指标较去年同期或好转,后续市场恢复还有待政策进一步支持。

销售明显回暖

一季度商品房市场加速回暖,销售指标明显改善。

1-3月商品房销售面积29946万平方米,同比降幅收窄至1.8%,商品房销售额30545亿元,实现由负转正,增长4.1%。其中住宅销售面积和销售额分别增长1.4%和7.1%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示,1-3月,全国商品住宅销售面积出现了自去年年初以来的首次同比增长。对比历史数据,今年一季度新建商品住宅销售规模仅次于2021年峰值水平。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,全国商品房销售面积明显改善,主要是3月热点城市商品房销售回暖明显,部分城市销售面积创下近几年一季度新高。在滞后的刚需、换房需求和预期改善带动的需求叠加下,一季度住房需求释放强劲。

3月各线城市商品住宅销售价格环比也呈现上涨特征,新房和二手房价格环比上涨城市分别有64个和57个,比上月分别增加9个和17个。一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

刘丽杰表示,销售市场的修复背后,是宏观经济环境改善和住房支持政策成效释放。

从宏观经济环境看,一季度国内生产总值284997亿元,按不变价格计算,同比增长4.5%,比上年四季度环比增长2.2%,工业生产逐步恢复,服务业明显回升,经济运行开局良好。

从住房政策支持来看,各部门积极响应有效防范化解优质头部房企风险,促进房地产业平稳发展,支持刚性和改善性住房需求等要求,如证监会发文推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行,央行年内首次全面降准0.25个百分点等,提振市场信心。各地因城施策政策持续跟进,根据中指监测,一季度全国各地优化政策超百条。

需要注意的是,不同地区之间销售恢复情况存在差异。1-3月东北地区销售回暖势头更盛,商品房销售面积和销售额分别为856万平方米和650亿元,同比分别增长22.6%和18.4%。东部地区商品房销售增速也开始回正,销售面积和销售额分别为12439万平方米和18013亿元,同比分别增长2.4%和9.3%。中部地区和西部地区销售仍未扭转降势,仍面临一定压力。

刘丽杰表示,一季度市场销售量价的修复有助于改善居民住房消费信心,特别是一季度房价的筑底企稳促进观望的客群入市,对于市场去库存和“保交楼”具有积极作用。

随着“保交楼”继续推进,一季度房屋竣工数据表现亮眼。1-3月房屋竣工面积19422万平方米,同比增长14.7%,增幅较1-2月扩大6.7个百分点。其中住宅竣工面积14396万平方米,增长16.8%,增幅较1-2月扩大7.1个百分点。

中指数据显示,重点50城销售数据在一季度末市场冲高后,4月上半月新建商品住宅周度成交规模整体有所回落,市场活跃度已出现下滑。

短期来看,中指研究院市场研究总监陈文静认为,前期积压需求进一步释放后,需求释放动能整体弱化,预计市场销售规模或出现环比回落行情,城市分化行情加剧。从全国市场来看,4-5月全国商品房销售规模或低于2-3月,但在去年同期低基数下,单月同比数据或大概率为正增长。

开发投资有待改善

刘丽杰表示,当前房企处于保交楼、去库存的关键阶段。一方面新房市场销售修复,房价出现止跌企稳态势,房企加大施工,竣工情况转好;但另一方面库存仍在上升,房企拿地开发需求较弱。

1-3月全国房地产开发投资25974亿元,同比下降5.8%,降幅较1-2月扩大0.1个百分点。其中住宅投资19767亿元,下降4.1%。

尽管春节后北京、杭州、成都等重点城市出现房企抢地现象,但土地市场仅是点状恢复,三四线城市表现不佳,整体看房企拿地开发需求仍然较弱。

克而瑞数据显示,一季度全国300城经营性土地成交建筑面积1亿平方米,环比下跌84%,同比下降32%,创2010年以来全国土地交易规模的新低。

该机构认为,这一方面受供地新规影响,今年年初大部分城市供地时段有所延迟,一季度实际入市地块数量大幅减少。另一方面,房企投资仍然低迷,民企受制于资金压力,仅有少数企业在核心城市有所纳储,百强房企中仅有2成在1-2月进行了土地投资,规模化国央企、城投和优质区域型民企仍是拿地主力。

1-3月房企到位资金34708亿元,同比下降9.0%,降幅较1-2月明显收窄,房企资金情况有所改善,但仍未转正。从资金来源看,各渠道到位资金同比降幅均收窄。受销售改善影响,个人按揭贷款6188亿元,降幅由15.3%缩小至2.9%,降幅收窄最明显。

克而瑞分析认为,受民营房企资金压力影响,部分房企竞得宅地后无力开发;受新房市场形势影响,房企重点聚焦“保交楼”和销售端,盘活停工项目,主动延缓开发进度,避免楼市供应过剩。

该机构指出,核心城市由于市场相对较热,新开工进度并未受到较大影响,甚至略有提升。但对于大部分四五线城市,市场持续走弱影响企业开工意愿。

国家统计局数据显示,今年1-3月,房屋新开工面积24121万平方米,同比下降19.2%,降幅较1-2月扩大9.8个百分点。其中住宅新开工面积17719万平方米,下降17.8%,同比降幅较1-2月扩大9.1个百分点。

房地产开发投资也对固定投资增速带来一定影响。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪报道记者表示,近三年房地产投资完成额占全社会固定资产投资总额约24.8%,再加上房地产相关联上下游产业链投资,房地产对固定资产投资拉动预计超过30%。

仅就民间投资而言,一季度民间投资增长0.6%。4月18日,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上表示,一季度房地产开发民间投资下降13.8%,下拉民间投资增速5个百分点。

陈文静认为,房企开工积极性受销售市场恢复节奏、库存压力、企业资金情况和土地供应规模等多种因素影响,当前这些因素未出现明显好转,短期新开工面积下行态势或延续。在部分销售热度较高的城市,房企为增加供货有望加快开工。而受企业新开工、拿地意愿均偏弱等因素影响,房地产开发投资额同比亦较难转正。在“保交楼”要求下,竣工逐渐修复对投资的带动作用或进一步显现。

(作者:李莎 编辑:李博)

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