调整“普宅认定”标准，上海再次为刚需购房者减负

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

12月14日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局、上海市财政局、国家税务总局上海市税务局联手发布《关于调整本市普通住房标准的通知》（简称“《通知》”）指出，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，将调整本市普通住房标准。

按照标准，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

上述《通知》自2023年12月15日起施行。

分析人士认为，上海将执行了9年的普宅认定标准进行调整，不仅降低买家二手房税费与首付压力，一二手房联动也将得到强化。

现行普宅标准已实行9年

同一天，北京购房政策调整优化的“靴子”也终于落地。北京将首套房最低首付比例统一降至30%，二套房最低首付比例降至40%，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整。与上海一样，北京也调整了普通住宅的认定标准。

两个一线城市都选择在中央经济工作会议后对楼市政策进行调整，分析人士认为，这既是对中央定调的落地，也是为了刺激市场，防止风险进一步蔓延。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，同在一个政策背景下，北京上海政策区别在于调整标准不一样。上海对于普宅认定标准调整的政策出台，有利于大部分刚需以及改善型群体需求的释放。

此次调整前，上海沿用的是2014年出台的普通住宅标准。但经过近十年的发展，原来的标准与现在的市场情况已经不匹配。

其中，随着房价的上涨，现有的上海普宅标准覆盖的范围相对较小，使得购房者的购买成本与门槛越来越高，一定程度上遏制了刚需购房意愿。

宋红卫指出，将上海市中心区域里五层以上的老式公寓整体划分为普通住宅，体现了对于这种老破小房源的激活，侧重于刚需群体需求的开拓。另一方面，将144平方米以下作为一个分界线来划分普宅，提升了普宅面积标准。

他认为，如此优化调整直接降低了交易过程中的税费成本，短期内将会有一个明显的成交量释放，对于稳定上海市楼市具有积极意义。此外，对上海远郊楼市的去化压力，以及一二手房市场的联动，都会有积极有效的支撑。

此前市场走访中，不少中介人士也向21世纪经济报道反馈，当前的普宅认定标准与购房者需求不匹配。其主要理由在于，上海大部分二套房消费者有每月按揭还款能力，但首付压力较大。在选择房源时，他们一定会优先考虑普宅的总价位，因为首付相对较低。

近期，上海实行“认房不认贷”政策，释放了部分在异地购买过房产的上海刚需购房者需求，但在户型选择上，他们仍然受限于首付比例与税费。

缓解首付与税费压力

此次调整对于购房成本的影响究竟有多大？

按照现有标准，上海根据楼层、面积和成交价格等三个因素被区分为普通住宅和非普通住宅。普通住宅需满足以下三个条件：

1. 楼层：五层以上（含五层）的多层住宅，不足五层的老式、新式里弄等。

2. 面积：房屋的建筑面积不得超过144平方米。

3. 核税价格：内环内：≤450万，内外环之间：≤310万，外环外：≤230万。

目前，上海在购买二套房时，对普宅的最低首付要求50%，而非普宅则高达70%。这意味着，如果购房者购买了一套450万内环内的非普通住宅，且成交价格为460万，那么他们的首付至少需要322万。而如果购买的是普通住宅，成交价格为440万，那么首付只需220万。换言之，因为总价相差20万，普通住宅与非普通住宅的首付款就相差了近100万。

税费方面，144平方米以下的二手房，今后将免除非普宅的增值税，这将为买家节省一笔不菲的费用。

链家一名业务员举例，按照此前的认定标准，两套总价300万的房子，其中一套位于内环与外环之间（低于310万为普通住宅），另一套则位于外环之外（高于230万为非普通住宅），若两套房产均满五唯一，原价都是150万，买家承担的税费差异大约为7万。

今年以来，不少城市都在放开普宅认定标准。一线城市中，深圳率先修改了执行普宅认定标准。11月22日，深圳在降低二套房首付比例至4成的同时，宣布调整普通住宅认定标准，取消成交总价低于750万元的要求。数据显示，自11月23日执行起，深圳二手住宅成交量连续三周呈现回升态势。

上海此次调整普宅认定标准，同样被认为有望提升成交量。

12月14日，上海嘉定区龙湖青云阙项目营销负责人钮江海透露，该项目85%的户型在144平米以内，受新政利好比较直接。而且从认筹资料统计，项目大部分都是新上海人购房，12月14日上海出台降低首付比例以及利率的政策，对于首置类客户都是非常友好的。钮江海预判，因为普宅认定标准的调整，也会对置换类客户出让自己的房子有了更大信心。

新政刚出，当晚就有客户主动联系青云阙的置业顾问，咨询房源情况，当晚大约主动询问量是平日晚间的5倍以上。值得关注的是，不少来咨询的是项目前3-4个月前接待过的客户。这表明了客户因新政对后市已产生了预期变化。

据统计，当前上海非普二套的成交量占比约为75%。此次调整会使多少购房者受益，目前尚难预估，但分析人士普遍认为不在少数。

但也有分析人士称，作为上海政策工具箱中的一个小工具，调整普宅标准政策更像是楼市“润滑油”，它对市场有促进作用，但不能产生决定性扭转局势的作用。